Bir mülkiyetin birden fazla sahibi varsa hisseli gayrimenkul sınıfa girer. Bu tip gayrimenkullerin satışında hissedarlar arasında sorunlar çıkabilir. Bu tip sorunların çözümü şufa (önalım) hakkı davası ile gerçekleştirilmektedir.
Hissedarlardan biri gayrimenkul üstündeki payını satmak istediğinde, gayrimenkulün diğer hissedarlarına öncelikli alım hakkı tanınır. Bu tanınan hak iznine de şufa hakkı denir.
Şufa (önalım) hakkı sürecini hissesini satışa çıkaran kişi tarafından gerçekleştirilmesi gerekir. Öncelikle noter aracılığı ile diğer hissedarlara hissesinin satışa çıktığını bildirmesi gereklidir. Hissenin satışa çıktığı diğer hissedarlara tebliğ edildiğinde hissedarların önalım için 3 ay süresi vardır. Bu sürenin sonunda hissedarlar alım yapmazsa hisse farklı bir kişiye/şahsa satılabileceğinin önü açılır. Hisse hakkını satan kişi satışı gerçekleştirmeden önce diğer hisse sahiplerine noter aracılığı ile satışı bildirmemişse hissedarların satışa karşılık iki yıl içerisinde şufa (önalım) hakkı davası açmanın önü açılır. Bahsi geçen diğer hissedarlar yasanın belirttiği süreler içerisinde bir itirazda bulunmazlarsa şufa (önalım) hakkı düşer.
Dava konusu olabilecek bahsi geçen gayrimenkul hisseli mülkiyetin söz konusu olduğu ev, arsa ya da başka bir tür olabilir. Yasalar önünde önalım hakları ise yasal önalım, sözleşmeden doğan önalım ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalımı olmak üzere üçe ayrılmaktadır.
Yasal Önalım Hakkı
Yasal önalım hakkı ortak mülkiyet ilişkisi kurulduğu ilk resmi andan itibaren kanundan kendiliğinden doğan hak hissedarlardan birinin kendi payını hissedarlar dışında olan başka bir kişiye satmasıyla diğer hissedarların önalım haklarını koruma amacıyla kullanabilecekleri hale gelir. Bahsi geçen hak için Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde yer alan “devir hakkının kısıtlanmaları” başlığına bakılabilir.
Önalım hakkı, sadece tekli hisse satışlarında kullanılabilir hale gelir. Mülkiyetin tamamının satılması veya bir kısmının satılması halinde bu bahsi geçen hak kullanılabilir durumda değildir.
Hissedarlardan biri kendi payını sattıktan sonra diğer hissedarlar önalım hakkını kullanmadığı taktirde beklenen itiraz süresi dolduğunda yapılan tekli hak satılı geçerli hale gelir ve varlığını yasal bir hak olarak sürdürür.
Şufa (Önalım) Hakkı Davası Şartları Nedir?
Bahsi geçen şufa hakkının doğabilmesi için birtakım şartların oluşması gerekmektedir.
- Yasal önalım hakkı kat mülkiyetinde ya da elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz,
- Önalım hakkı davası hisseyi satın alan 3. kişiye sadece açılabilir,
- Bu hak hissedarlardan sadece birinin hisse payını satması ile kullanılabilir hale gelir.
Sözleşmelerden Doğan Önalım Hakkı
Türk Medeni Kanunu’nda ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bir konu olan sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz üzerinde önalım hakkını belirten bir sözleşmeye dayandığında kullanılabilir hale gelen bir haktır.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Davası Şartları Nelerdir?
Bahsi geçen hakkın kullanılabilmesi için sözleşmede bahsi geçen mülkün satışının yapılması ya da satışına eşdeğer bir işlemin oluşması neticesinde kullanılabilir durumda olur. Sözleşmeden doğan önalım hakkı miras yoluyla birine geçmesi, cebri artırma yoluyla satışının yapılması ya da kamu hizmetinin yerine getirilmesi gibi amaçlar çerçevesinde gelişmiş ise ve 3. kişiler tarafından elde edilmişse önalım hakkı kullanımı kullanılabilir durumda olmaz.
Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilir olması için satışın gerçekleşmesi veya satışa eşdeğer bir konunun oluşması neticesinde satıcının ya da alıcının diğer hissedarlara konunun gerçekleştiğini noter aracılığı ile tebliğ etmesi zorunlu bir haldir. Bu zorunlu halin noter aracılığı ile önalım hakkı olan kişilere tebliğ edildiği zamandan itibaren 3 (üç) ay süresi içinde önalım hakkı olan kişilerce itiraz hakkının önü açıktır. Bahsi geçen satışın gerçekleşmesi ya da satışa eşdeğer bir konunun oluşması neticesinde satışı yapan ya da alıcı tarafından önalım hakkı olan kişilere noter aracılığı ile satışı bilgilendirme amaçlı herhangi bir tebliğ yazısı iletilmemişse önalım hakkı olan kişilerin sözleşmeden doğan önalım hakkı 2 (iki) yıl süre ile itiraz etmenin önü açılır.
Bahsi geçen yasal süreler içerisinde önalım hakkı olan kişiler herhangi bir itirazda bulunmaları neticesinde önalım hakları kullanılmaz duruma geçer. Bu durum oluştuğunda hak sahibi 3. kişi/şahıs ile kararlaştırılan koşullarda sözleşme hakkının önü açılır. Kararlaştırılan koşulların sözleşmede “aksi kararlaştırılamaz” olamaması şartı saklıdır.
Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı
Tarımsal arazilerin bölünerek işlevselliğini ve bütünlüğünü kaybetmemesi adına kamu yararı gözetilerek getirilen bir kanundur sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı. Tarımsal arazilerin satılması durumunda araziye sınırdaş maliklerin önalım hakkı vardır. Dışarıdan tarımsal araziyi satın alan şahsa/kişiye sınırdaş malikler önalım hakkı davası açma yolu açıktır.
Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı Davası Şartları Nelerdir?
Satılan tarım arazisinin başka bir tarım arazisi ile öncelikle komşuluk ilişkinin kurulmuş olması gereklidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus sınırdaş olan arazinin satılan arazi gibi tarımsal arazi olmasıdır. Bu durum oluştuğunda yabancılara satın tarım arazisi üstünde komşu tarımsal arazi sahibi önalım hakkı davası açabilir. Dava satışı yapan kişiye değil tarımsal araziyi satın alan kişiye açılır.
Bahsi geçen tarım arazisinin bir yerden fazla sınırdaş komşuları varsa ve tarım arazisini satan kişi sınırdaş komşularından birine tarımsal arazini satmış ise diğer sınırdaş tarım arazisi olan komşular önalım hakkını kullanamaz.
Söz konusu olan tarım arazinin satın aldığına ilişkin bilgiyi noter aracılığı ile sınırdaş tarım arazisi sahibine/sahiplerine tebliğ etmesi neticesinde 3 (üç) ay boyunca bekler ve bu süre içinde satışa önalım hakkı itirazının önü açıktır. Satın alan kişi bu tebliğ sürecini gerçekleştirmezse sınırdaş komşuların 2 (iki) yıl boyunca önalım hakkı davası açma hakkı vardır. Tüm bu yasal süreler içinde herhangi bir itiraz gerçekleşmezse satış kalıcı olarak başka şahıslara geçer ve önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım Hakkından Feragat Etme ve Vazgeçme
Mülkiyet üzerinde önalım hakkı olan kişi/kişilerin bu haktan feragat ettiklerini resmi yollarla bildirmeleri zorunludur. Bu belgeler mülkiyete ait tapu kütüğüne şerh edilir. Bir taşınmaza karşı önalım hakkının tamamıyla feragat edilmesinin ancak tapu müdürlükleri gözetiminde yapılmış olması gereklidir. Önalım hakkı olan kişi/kişiler taşınmazdan feragat hakkını taşınmaz satılmadan önce ya da sonra yapabilir. Aynı taşınmazın tekrar satışa çıkması durumunda feragat ettiği önalım hakkını tekrar kullanabilir.
Önalım Hakkı Davası Nasıl Açılır?
Öncelikle önalım hakkının kullanılabilir durumda gelmesi en birincil koşuldur. Bu koşulun oluşabilmesi için taşınmazın satılması ya da satılmaya eşdeğer bir durumun oluşmuş olması gereklidir. Bu durum oluştuğunda önalım hakkı olan kişilerin önalım hakkı davası açma hakkı oluşur.
Davanın oluşabilmesi için satışı yapan kişinin önalım hakkı olan kişilere satışla ilgili noter aracılığı ile satışı tebliğ etmesi zorunludur. Bu tebliğ sürecini satışı yapan kişi gerçekleştirdiğinde önalım hakkı olan kişi/kişiler 3 (üç) ay içinde önalım hakkını kullanabilir. Satışı yapan kişi tebliğ sürecini gerçekleştirmemişse bu sefer yine önalım hakkı olan kişi/kişilerin 2 (iki) yıl süre içinde önalım hakkı davası açma hakkının önü açılır.
Önalım hakkı olan kişi satışı takip eden 2 (iki) sene içinde taşınmazın yer aldığı bölgenin Asliye Hukuk Mahkemesine başvuruda bulunarak önalım (şufa) davası açabilir. Davayı taşınmazı alan kişiye açabilir.
Dilerseniz gayrimenkul hukuku ve kamulaştırma hukuku sayfalarına da göz atabilirsiniz.
Yazar : Anıl Can Soysüren
