Borçlar kanununda; kiraya veren kişinin kiraya verdiği şeyin kullanımını ve faydalanılmasını kiracıya devretmesi, kiracın da kiralama karşılığında bedel ödemesini belirleyen sözleşmeye, kira sözleşmesi denmektedir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
İnternet ortamında ve kırtasiyelerde değişik şekillerde birçok kira sözleşme örneği bulunmaktadır. Kiralama ile ilgili bilgiler, teslim edilen demirbaşlar ve sözleşme koşulları üzerinde durulması gereken başlıklardır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?
Genel olarak bir kira sözleşmesinde bulunması gerekenler şunlardır;
- Dairesi: Taşınmazın kayıtlı olduğu tapu dairesi yazılmalıdır
- Mahallesi, cadde ve sokağı ve numarası (apartman ve dairenin kapı numaraları): Tapuda geçtiği şekilde yazılmalıdır
- Kiralananın cinsi (apartman dairesi veya iş yeri gibi)
- Kiralayan: Adı ve soyadı, T.C kimlik nu. ve adresi
- Kiracı: Adı ve soyadı, T.C kimlik nu. ve adresi
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi
- Kira sözleşmesinin süresi
- Yıllık kira bedeli
- Aylık kira bedeli
- Kira bedelinin ödeme şekli: Hangi tarihte ve nasıl ödeneceği yazılmalıdır
- Kiralananın kullanım şekli: Konut veya iş yeri olarak gibi
- Kiralananın durumu
- Kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar listesi
Genellikle konut kiralama sözleşmesi ile işyeri kira sözleşmesi arasında önemli bir fark bulunmamaktadır. Her iki kira sözleşmesini imzalamadan önce kiracılar, kiralayanın mülk sahibi olup olmadığına dikkat etmelidir. Kiralayan mülk sahibi değilse, mutlaka noter onaylı bir vekaletnamesi bulunması gerekmektedir.
Kiracı ayrıca, sözleşmede depozito miktarının ve hangi şartlarda geri ödeneceğinin de sözleşmede yer almasını istemelidir. Ayrıca, ileri zamanlarda her iki tarafın da sorun yaşanmaması için, hukuk bürolarından alınacak kira sözleşme örneği daha faydalı olmaktadır.
Kira Sözleşmesi Unsurları Nelerdir?
Kira sözleşmesi (kira kontratı) üç temel unsurdan oluşmaktadır.
Bu unsurlar şu şekilde sıralanmaktadır;
- Anlaşma: Kira kontratı rızaya bağlı olarak yapılan bir anlaşmadır. Kiraya veren ile kiralayan arasında yapılan bu sözleşmenin feshi de karşılıklı rıza ile yapılmaktadır. Kira sözleşmesi yazılı olarak feshedilmediği süre boyunca, kiracı kira bedelini ödemek zorundadır.
- Kiraya konu olan mal: Kira kontratı taşınır ve taşınmaz mallar için yapılan bir anlaşmayı kapsamaktadır. Kira sözleşmenin geçerli olması için, kiralayanın malın sahibi olma zorunluluğu bulunmamaktadır.
- Kira bedeli: Kiralanan şeyin kullanım bedeline kira bedeli denmektedir.
Kiracılar, aksi bir hüküm belirtilmemiş ise kira bedeli ile kiralanan taşınmaz malın elektrik, su ve doğal gaz gibi giderlerini de karşılamak zorundadır. Yapılan kira kontratı gereğince, kiracının ve kiralayanın borçları bulunmaktadır ve bu borçlar şu şekilde sıralanmaktadır;
Kiracının borçları:
- Kiralayan kişi, kiraladığı şeyi sözleşmede belirtilen tarih sonunda teslim etmek zorundadır. Kiralama işine devam edecekse, yeni bir sözleşme ile bu durum gerçekleştirilmelidir.
- Kiracı, kiraladığı şeyin bedelini kira sözleşmesinde belirtilen miktarda ve süre için ödemek zorundadır. Kiracı ayrıca, kira bedelini sözleşmede belirtilen şekil ve tarihlerde de ödemek zorundadır.
- Kiralayan kişi, kiraladığı şeyi özenle kullanmalı ve kiralayanın izni olmadan kiralanan şey üzerinde büyük değişiklik yapmamalıdır.
- Kiracı, kiraladığı şeyin bakım ve temizlikle ilgili giderlerini ödemek zorundadır.
- Kiracı, kiraladığı şeyde bulunan ve kendisinin sebep olmadığı ayıpları, kiralayana zamanında bildirmek zorundadır.
Kiralayanın borçları:
- Kiraya veren kişi, kiralanan şeyi kiracıya sözleşmedeki tarihte ve kullanıma uygun şekilde teslim etmek zorundadır.
- Kiraya veren, kiraladığı şeyin vergi gibi ücretlerini ödemek zorundadır.
- Kiraya veren kişi, kiraya verdiği şeyin ayıplarının giderilmesinden sorumludur.
Kiracı ve kiraya verenin borçlarından bazıları, yapılan kira sözleşmesi ile karşı tarafın borcu olarak eklenebilir. Bunun geçerli olması için karşılıklı rıza ve sözleşmede yazılı olması gerekmektedir.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mıdır?
Kira sözleşmelerinin normal olarak yazılı yapılması zorunlu değildir. Buna rağmen sözlü yapılan kira sözleşmelerinde, daha sonraki zamanlarda birçok uyuşmazlık meydana gelmekte ve tarafların haklarını ispat etmeleri neredeyse imkânsız olmaktadır. Bu nedenle de yazılı olarak yapılan kira sözleşmeleri, hem kiralayan hem de kiraya veren tarafın lehine olmaktadır. Yazılı olarak yapılacak kira sözleşmesi örneği başta kırtasiye olmak üzere emlakçılardan ve internet üzerinden kolaylıkla temin edilebilmektedir.
Ayrıca, kira sözleşmesinin nasıl doldurulacağı bilinmiyorsa, internet üzerinden çeşitli maksatlarla hazırlanmış kira sözleşmesi örneği de bulunmaktadır.
Kira İlişkisinin Devri Nasıl Yapılır?
Kiracılar gerek değişen koşullar gerekse ihtiyaçlarından dolayı, kira ilişkisini bitirmeye karar verebilirler. Bu işlemin sözleşme bitiş tarihinden önce yapılması işlemine ise işyeri kira ilişkisinin bir başkasına devredilmesi denmektedir. Kira ilişkisinin devri, kira sözleşmesinin devri anlamına gelmektedir. Kira sözleşmenin devredilmesi ise kiracılık sıfatını değiştirmektedir. Kanuna göre kiracılar, kiraya veren kişinin onayını almadan, kira sözleşmelerini bir başkasına devredemezler. Kira sözleşmesinin devredildiği kişinin ise yeni kiracı olarak kiraya verene karşı sorumlulukları bulunmaktadır. Kira ilişkisini devreden eski kiracı da sözleşme bitene kadar, sorumluluğu devam etmektedir. Kira ilişkisinin devri en çok işyeri kira sözleşmesi devirlerinde karşımıza çıkmaktadır.
İşyeri kira ilişkisinin devrinde de işyerini kiraya verenin yazılı olarak rızasının alınması gerekmektedir. Ancak burada kanunla getirilen bir istisna da bulunmaktadır. İşyerini kiraya veren kişinin, işyeri kira ilişkisinin devrini kabul etmemesi için, haklı bir sebep ortaya koyması gerekmektedir. İşyeri kira ilişkisinin devri, kiraya veren tarafından onaylandıktan sonra, devralan kişi yeni kiracı olacağından yeni bir kira sözleşmesi yapabilmektedir. Yeni kira sözleşmesi yapılmaz ise yeni kiracı eski kira sözleşmesinin hükümlerine göre faaliyetlerini yürütmek zorundadır.
Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi Durumunda Ne Olur?
Kiracı, kiraladığı şeyi kira sözleşmesinde belirtilen süreden önce geri verirse, sözleşmeden doğan borçları ve sorumlulukları devam etmektedir. Ancak kiraya veren yeni bir kiracı bulunca veya kiracının kendisi kira ilişkisini devredecek birini bulduğu zaman, bu sorumluluklardan kurtulmaktadır.
Önemli Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Feshi
Borçlar kanunu, kira sözleşmesinin önemli sebeplerden dolayı feshedilmesine imkân tanımaktadır. Burada önemli olan husus, sözleşmenin devam ettirilmesinin taraflardan biri için çekilmez olmasıdır. Çekilmez olmasından kasıt, kiracı tarafından kaynaklanmayan sebeplerdir. Bunlara örnek olarak; olağanüstü hal ve savaş ilan edilmesi ve kiracının başka bir şehre atanması gibi konular verilebilmektedir.
Kira Sözleşmesinde Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı
Kiracı kira sözleşmesi ile ayrıca kiralama ile ilgili olmayan bir borç yükünün altına sokulursa, buna bağlantılı işlem denmektedir ve kanunen yasaklanmıştır.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Konut ve işyerlerinin kira bedelleri, bulundukları yer ve konutun durumu ile özelliklerine göre farklılık göstermektedir. Kira bedeli hesaplanırken genellikle 214 oranı kullanılmaktadır. Bu da kiraya verilecek gayrimenkulün değerinin 214’e bölünmesi anlamına gelmektedir. Bunun sebebi ise bir konutun ortalama 214 ayda kendisini amorti etmesidir.
Kira Bedeli Değiştirme
Borçlar kanunu, kiraların belirlenmesi konusunda da belirli kriterler ortaya koymuştur. Kiraya veren kişinin belirleyeceği kira bedeli, bir önceki TÜFE’nin (12 aylık) aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde olması gerekmektedir. Bundan da anlaşılacağı gibi, her dönem kira belirlemesi bir önceki TÜFE değerine göre belirlenmektedir. Kira bedeli yabancı para birimi üzerinden yapılmış ise bu durumda kira bedelinde artış yapılamamaktadır.
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı
Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağı; kiracının kira ve yan giderler dışındaki konularda ödeme mecburiyetin olamayacağı anlamına gelmektedir. Ayrıca, kiracı kira bedelini ödemede gecikirse, kiracıya gecikme zammı ödettirilmesi de imkânsız olmaktadır.
Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Etmeniz Gerekenler
- Tarafınıza sunulan belgeleri kontrol edin,
- Ödeme ve depozito ayrıntılarını mutlaka sözleşmeye ekleyin,
- Sözleşmede iki tarafında ıslak imzasını bulundurun.
Yazar : Anıl Can Soysüren
