Kira Sözleşmeleri Hukuku

Ev, iş yeri veya bir şeyin bedel karşılığı kiralanmasında uygulanan kira sözleşmesi hukuku, daha sonradan birçok uyuşmazlığın çözümüne dair konuları da düzenlemektedir. Hayatın her safhasında kullanılan bu sözleşmeler, özellikle iş yerlerinin kiralanma süreci ile teslim süreçlerinde önemli bir tutanak olmaktadır.

Ayrıca konut sahibi olamayıp da kirada oturacak kişilerin konut kiralanma süreci esnasında, yapacakları uygun bir kira sözleşmesi ile kendilerini ileride çıkacak sorunlardan korumaktadır. Kira sözleşmeleri çift taraflı sözleşmelerdir ve taraflara borç ve haklar yüklerken her iki tarafı da koruma altına almaktadır. Bu nedenle de kira sözleşmeleri hukuka ve kiralanacak şeye uygun olarak yapılmalıdır.

Kira Sözleşmeleri Hukuku Nedir?

Borçlar hukukunun içinde yer alan kira sözleşmesi hukuku, kiraya veren ile kiracı arasında yapılan sözleşmelerle ilgili konuları düzenlemektedir.

Kira sözleşmeleri hukukuna göre, kira sözleşmelerinin üç ana unsuru bulunmaktadır ve bu unsurlar şu şekilde sıralanmaktadır;

• Tarafların anlaşması: Sözleşmenin tarafları kanuni ehliyete sahip olmalıdır ve sözleşme tarafların özgür iradesi ile anlaşılarak imzalanmalıdır.
• Bir şeyin kullanılmasının geçici devri: Kanunlara göre, kira sözleşmeleri en fazla on yıl olarak yapılabilmektedir.
• Kira parası: Sözleşmede kiranın bedeli ve para cinsi mutlaka yazılı olarak belirtilmelidir. Bu miktar, sözleşmenin başlangıcında belirlenmeli ve daha sonra sözleşmenin uzatılması hâlinde bu miktarın nasıl artırılacağı belirtilmelidir.

Kira sözleşmeleri; adi kira, hasılat kirası, hayvan kirası ve gayrimenkul (6570 sayılı kanunda düzenlenen) kirası olarak dört çeşitten oluşmaktadır. Özellikle maddi değeri yüksek olan kira sözleşmelerinin yapılmasında, yasal çerçevede olmasını sağlamak için kira sözleşmesi avukatı ile anlaşılması yararlı olmaktadır.

Kira Sözleşmesi ve Hukuki Niteliği Nedir?

Kullandırma borcu doğuran sözleşmelerden olan kira sözleşmesi ile malın kullanımı, mal sahibi tarafından bir başkasına devredilmiş olmaktadır. Bu sözleşme ile sadece kullanım hakkı devredilir ve mülkiyet hakkı mal sahibinde kalmaya devam eder.

Kira sözleşmesi ile mülk sahibi, mülkün kullanım hakkını karşı tarafa devrederken, karşı tarafta buna karşılık bir bedel ödemeyi kabul etmiş olur. Bu bedele ise kira bedeli adı verilmektedir. Kira sözleşmesinin satım sözleşmelerinden en önemli farkı ise sözleşmede taraf olmayan bir kişiye devredilememesidir.

Hukuki olarak kira sözleşmesinin beş ana niteliği bulunmaktadır.

Bu nitelikler şu şekilde sıralanmaktadır;

• Rızaya bağlıdır: Sözleşmeyi yapan her iki tarafından da sözleşmeyi yapmak için rızası bulunmalıdır.
• Karşılıklı borç doğurur: Mülk sahibinin borcu, mülkün kullanımının devredilmesi, kiralayanın borcu ise belirlenen kira bedeli ödemesidir.
• Sürekli borç ilişkisi doğurur: Sözleşmenin yükümlülükler (borçları), sözleşme tarihinin bitimine kadar devam etmektedir.
• Kişisel nitelikte hak doğurucu özelliği vardır: Tarafların birbirlerine karşı olan borçları sadece tarafları ilgilendirmektedir.
• Süresiz veya belirli bir süre için yapılabilir.

Kira sözleşmelerinde belirli bir şekil özelliği bulunmamaktadır. Motorlu taşıt ve sivil hava araçlarının kiralanması mutlaka yazılı olarak yapılmak zorundadır. Kamu tüzel kişilere ait gayrimenkullerin kiralanması için mutlaka noter onayı gerekmektedir. Özellikle bu kapsamda yapılacak kira sözleşmelerinde, hukuki destek alınması sonradan çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde faydalı olmaktadır. Bu nedenle yapılan kira sözleşmesi avukatı İstanbul aramalarında, kira sözleşmeleri konusunda tecrübeli avukatlar tercih edilmelidir.

Konut ve İş yerlerinin Kiralanma Süreci Nasıldır?

Sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlık ve sorunların çoğunluğu, sürecin düzgün başlamamasından kaynaklanmaktadır, bu nedenle de konut kiralanma süreci de hukuka ve yasalara uygun olarak yapılmalıdır. Bu süreç öncelikle kiralanacak konuta karar verilmesi ve kiraya verilen ile kira sözleşmesi yapılması ile başlamaktadır.

Kira sözleşmesinde ise şu hususların bulunması gerekmektedir;

• Tapu ili, ilçesi, bölgesi, mahallesi, sitesi, cadde, sokak, bina (blok) numarası ve iç kapı numarası
• Kiralananın cinsi
• Kiralayanın T.C. Kimlik No. ve adresi
• Kiracının T.C. Kimlik No No. ve adresi
• Sözleşme başlangıç tarihi
• Sözleşme süresi
• 1 yıllık kira bedeli
• 1 aylık kira bedeli
• Kira bedelinin ödeme şekli
• Kiralananı kullanım şekli
• Kiralananın durumu
• Kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar
• Genel koşullar
• Özel koşullar

Kira sözleşmesinde yer alan genel ve özel koşullar çok önemlidir. Kiracıların bu bölümleri çok dikkatli okuması ve gerekiyorsa düzeltmeleri yaptırması gerekmektedir. Çünkü konut kira sözleşmelerinde en çok sorun bu bölümlerden kaynaklanmaktadır.

Kira sözleşmesi hukuku kapsamında, iş yerlerinin kiralanma süreci konutların kiralanmasına nazaran daha fazla özen gerektirmektedir.

Bu nedenle de yapılacak iş yeri kira sözleşmelerinde şu hususlar konusunda daha dikkatli olunmalıdır;

• Kiranın ödenme zamanları net olarak belirtilmiş olmalıdır
• İş yeri kira bedellerinin hem bürüt hem de hem de net olarak belirlenmesi gerekmektedir
• Sözleşmede, iş yerinin alanının doğru olarak belirtilmesi gereklidir
• Kira bedelinin PTT ya da banka yolu ile ödeneceği sözleşmeye yazılmalıdır
• Sözleşmede, genel ve özel giderlerinin ödeme sorumlulukları detaylı olarak belirtilmelidir
• Sözleşmenin ne şekilde feshedilebileceği ve aksi durumlarda uygulanacak yasal yollar belirtilmelidir.

Daha sonradan bir sorunla karşılaşmamak için, sözleşme bittikten sonra da sözleşmenin saklanmasında fayda bulunmaktadır. Özellikle, iş yeri kira sözleşmeleri hazırlanırken kira sözleşmesi avukatı ile birlikte çalışılması faydalı olmaktadır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları Nelerdir?

Kira bedelinin tespiti davası, yenilenen kira sözleşmesi kapsamında, yeni kira bedelinin tespit edilmesi maksadı ile açılmaktadır. Söz konusu dava sonucunda yeni belirlenecek kira bedelinin, yenilenecek kira sözleşmesinde uygulanabilmesi için bazı şartlar gereklidir.

Bu şartlar şu şekilde sıralanmaktadır;

• Yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce, kira bedelinin tespiti davasının açılmış olması
• Kiracıya, yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce, yazılı olarak kira bedelinde artış yapılacağının bildirilmiş olması
• Kiracı ile yapılmış olan kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde artış yapılacağına dair hükmün belirtilmiş olması

Kira bedelinin tespiti davası, gayrimenkulün bulunduğu yerleşim yerindeki, sulh mahkemelerine açılabilmektedir. Söz konusu davayı, hem kiracı hem de kiraya veren açabilmektedir.

Kiracının Hakları Nelerdir?

Kira sözleşmeleri kapsamında, hem kiralayanın hem de kiracının borçları ve hakları bulunmaktadır.

Bu kapsamda kiracının hakları (kiralayanın borçları) şu şekilde sıralanmaktadır;

• Kiralananı teslim etme borcu: Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, kiralanan şeyin kiraya veren tarafından kiracıya teslim edilmesi gerekmektedir. Bu teslim esnasında, kiraya verilen şeyin durumu ve sorunları, kiracı tarafından tutanak altına alınabilir ve sözleşmeye dahil edilebilir. Gayrimenkullerin kiralanmasında, teslim yeri gayrimenkulün bulunduğu yer olmalıdır.
• Kira konusu şeyi kullanıma uygun bulundurma borcu: Kiraya verilen şeyin, kiracı tarafından kullanılmasına uygun olması gerekmektedir.

Ayıba karşı üstlenme (tekeffül) borcu: Kiralanan malın ayıplarının olması durumunda, kiracının şu hakları bulunmaktadır:

• Kiralanan şeyin tamirini, kiraya verenden talep etme hakkı
• Kira bedelinden belirli miktarda indirim talep etme hakkı
• Sözleşmeden dönme ve fesih hakkı
• Tazminat istenmesi hakkı
• Zapta karşı üstlenme (tekeffül) borcu: Kiralanan şeyin üzerinde üçüncü bir kişinin de hakkı olması durumunda, kiracı yasal süre boyunca oturmaya devam edebilir veya üçüncü kişinin rızası ile sözleşme devam edebilir.
• Kira konusu şeyin kanuni giderlerini ödeme borcu: Kullanımdan kaynaklanmayan giderler (vergi, kapı değişimi ya da dolapların yenilenmesi gibi), kiraya veren tarafından ödenmek zorundadır.

Kiracının haklarının yanı sıra, kiraya verene karşı borçları da bulunmaktadır. Bu borçlar da şu şekilde sıralanmaktadır; kira bedelini ödeme, kiralananı düzgün kullanma, kiralananı iade etme, komşulara saygısızlık etmeme ve tamir gibi nedenlerle meskene girilmesine izin verme borcu. Kiracının ve kiralayanın haklarının ihlalinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü için yapılan kira sözleşmesi avukatı İstanbul başlıklı aramalarda, bu konuda uzmanlaşmış avukatlar tercih edilmelidir.

Araç Kiraları

Araç kiralama işlemi bireysel olarak kısa süreli ya da kurumsal olarak uzun süreli yapılabilmektedir. Bu işlemlerin de bir sözleşme ile yapılması gerekmektedir. Bu sözleşme ile kiraya veren ve kiracı için bazı borçlar bulunmaktadır.

Bunlardan bazıları şu şekilde sıralanmaktadır;

• Kiraya verenin borçları: Sözleşme süresinde geçerli olmak üzere, servis hizmetlerinin sağlanması, sigortanın yapılması, ikame araç temini ve lastik bakımları gibi
• Kiracının borçları: Sözleşme süresinde geçerli olmak üzere, araçları kullanacak kişilerin özenle seçilmesi, araçların özenle kullanılması, sadece sigortalı çalışanlara araçların kullandırılması, araçların periyodik bakımlarına uyulması ve kira borçlarını ödeme gibi.

Bu borçların yanı sıra, sözleşmede karayolu trafik kanununun ilgili maddelerine de yer verilmelidir.

 

Kira Sözleşmeleri Hukukunın yanı sıra Alım Satım Sözleşmeleri Hukukuna da göz atabilirsiniz.

Bu yazıyı okuyanlar bunları da okudu