Özellikle büyük şehirlerde önemli bir sorun olan kentsel dönüşüm gerek planlaması gerekse icrası esnasında mağduriyetlerin yaşanmasına da neden oluyor. Kentsel dönüşüm insan hayatı için önemli bir faaliyet olmakla kalmayıp, yaşam konforunu da direk olarak etkiliyor. İnsanlar bu sayede daha yeni ve modern yapılarda otururken gerek ısınma gerekse soğutma açısından daha konforlu fakat daha düşük ücretler ödeme imkânı kazanıyorlar. Buna rağmen, birçok kentsel dönüşümle ilgili karara da itiraz ediliyor. Bu da birçok nedenlerden kaynaklanıyor.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kamunun girişimde bulunması ya da yardım etmesi ile yapıların yenilenmesine kentsel dönüşüm adı veriliyor. Kentsel dönüşüm aynı zamanda, yerleşim yerlerinin imar planlarına uygun hale getirilmesi ve yenileme hareketidir. Özellikle çok eski tarihli yerleşim yerlerinde, insan sayısının artması ile bina sayıları artmıştır ve nerede ise nefes alacak yer kalmamıştır. Araç sayılarının artması ile de yollar yetersiz hale gelmiştir. Bu da hem görünümü çirkinleştirmiş, hem de insan yaşamının kalitesini düşürmüştür. Kentsel dönüşüm, iyi bir planlama ile bu sorunların tümünü çözerken, daha kaliteli ve modern yaşam alanları sunar.
Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir?
Kentsel dönüşümünün beş ana amacı bulunur.
Bunlar şu şekildedir;
- Yerleşim yerlerinin fiziksel koşullarının kötü olması, toplumu da olumsuz etkiler. Bu nedenle ilk amaç fiziksel koşulların yenilenmesi ve çağın gereklerine göre yeniden düzenlenmesidir.
- Kentsel dönüşüm, yeni gelişmelere ayak uydurabilecek şekilde yapılmalıdır.
- İnsanların refah seviyesi ile yaşam kalitesini arttırmalıdır.
- Kentsel dönüşüm yapılan yerlerin, sosyal ve ekonomik olarak canlanmasına katkı sağlamalıdır.
- Yerleşim yerlerinin daha yeşil ağırlıklı olmasını sağlamalı ve gereksiz yayılmaları önlemelidir.
Bunların yanı sıra yapılacak dönüşüm ile insanların artan ihtiyaçları da karşılanabilmelidir. Bunun için de sadece binalar yenilenmemeli ihtiyaç duyulan tesisler de dönüşüme dahil edilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm bir bütün olarak görülse de içeriğinde yedi farklı uygulama yöntemi bulunuyor.
Bu yöntemler şunlardır;
- Yenileme
- Sağlıklaştırma
- Koruma
- Yeniden canlandırma
- Yeniden geliştirme
- Düzenleme
- Temizleme
- Boşlukların doldurulması ile geliştirme
- Tazeleme ve parlatma
Bu yöntemler arasında bulunan yenileme, büyük ölçeğe sahip müdahalelerdir. Çok kötü durumda olup değeri kalmayan yapılara ise, yeniden geliştirme yöntemi uygulanır. Yıpranış binaların yeniden değerinin arttırılması işlemi ise sağlıklaştırma adını alıyor. Bina ve yerleşim alanlarının durumu analiz edildikten sonra hangi yöntemin uygulanacağına karar verilir. Bazı durumlarda birden fazla yöntem de birlikte uygulanabilir.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
Kentsel dönüşüm süreci, uygulama alanların göre üç şekilde işler.
Bunlar şu şekildedir;
- Apartmanlarda geri dönüşüm süreci: Risk tespit raporunun alınması, risk tespit raporunun onayı ve il müdürlüğüne verilmesi, tapuya riskli yapı şerhinin eklenmesi, raporun kesinleşmesi ve SPK değerlemesi, 2/3 çoğunluk ile toplantı yapılması, yüklenici ile sözleşme imzalanması, 2/3 kararına katılmayanlara çağrı yapılması, yıkım ve hisse satışının yapılması, kira/taşınma yardımı ve kredi başvurusunun yapılması ile inşaatın başlaması ve iskanın alınmasıdır.
- Sitelerde kentsel dönüşüm süreci: Risk tespit raporunun alınması, risk tespit raporunun onayı ve il müdürlüğüne verilmesi, tapuya riskli yapı şerhinin eklenmesi, raporun kesinleşmesi ve SPK değerlemesi, 2/3 çoğunluk ile toplantı yapılması, yüklenici ile sözleşme imzalanması, 2/3 kararına katılmayanlara çağrı yapılması, yıkım ve hisse satışının yapılması, kira/taşınma yardımı ve kredi başvurusunun yapılması ile inşaatın başlaması ve iskanın alınmasıdır.
- Riskli alanlarda kentsel dönüşüm süreci: İl çapında kentsel dönüşümle ilgili master planlarının yapılması, rezerv yapı alanlarının belirlenip konut üretiminin başlaması, ilgili yerlerin riskli alan ilan edilmesi, kamulaştırma haritalarının hazırlanması, etapların planlanması, bu bölgelerde yaşayanların bilgilendirilmesi, riskli yapıların değerlendirilmesi, tebligatların ve gerekirse kamulaştırmaların yapılması, sözleşmelerin hazırlanarak imzalatılması, yıkımların yapılması ve inşaatların yapılmasıdır.
Bu süreçlerin tümünün uygulanması şart değildir. Özellikle afet ve afet riski olan yerlerde, sürecin daha hızlı olması için bazı aşamalar birleştirilebilir ya da atlanabilir.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Boyutu Nedir?
Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin de her kamu faaliyetinde olduğu gibi bazı kanunlara bağlı olarak yapılması gerekir.
Bu kanunlardan bazıları şunlardır;
- Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun
- 5393 sayılı belediye kanunu
- Gecekondu kanunu
- Kamulaştırma kanunu
- 2985 sayılı toplu konut kanunu
- İmar kanunu
- İskân kanunu
Bu kanunların yanı sıra, yapılacak uygulamalara özel kanunlar da bulunuyor (Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi kanunu gibi).
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Nedir?
Riskli binaların yıkılmasından sonra, kat sahiplerinin bir yüklenici ile anlaşıp, yeniden yapılması ile ilgili imzaladıkları anlaşmaya, kentsel dönüşüm sözleşmesi adı veriliyor. Bu sözleşmenin oybirliği ile imzalanması önemlidir.
Bu sözleşmede genel hatları ile şu hususlar bulunmalıdır;
- Arsanın detaylı imar durumları,
- İnşaatı ne şekilde yapılacağı (anahtar teslimi gibi), süresi ve bitiş tarihi,
- Vekaletlerin kapsam ve şekilleri,
- Yükleniciye arsa paylarının nasıl verileceği,
- Kentsel dönüşümü kimin ve ne zaman yapacağı,
- Bağımsız bölümlerin kimler arasında ve nasıl paylaşılacağı,
- Yüklenicinin uyacağı kurallar,
- İnşaat teslimindeki gecikmeler durumunda yükleniciye uygulanacak yaptırımlar,
- Kira yardımının ne kadar süre ile olacağı ve ne zaman başlayacağı,
- Tazminatlar,
- Sigorta primlerinin ödenme durumu,
- Tapuya şerh konulması,
- Kat mülkiyetinin alınması.
Bu sözleşmenin iyi ve hukuki olarak hazırlanmamasından dolayı, yüklenici ile birçok sorunlar oluşmakta ve mağduriyetler yaşanmaktadır. Bunun için kentsel dönüşüm sözleşmesi mutlaka, bu konularda tecrübeli bir avukat yardımı ile hazırlanmalıdır. Bu sayede oluşabilecek sorunlar da, kat sahipleri lehine kolaylıkla çözülebilir.
Risk Tespit Raporuna İtiraz
Kat sahipleri ya da yasal temsilcileri tarafından, kamunun hazırladığı risk tespit raporuna itiraz edilebilir. İtirazın raporun hazırlanmasından itibaren, en geç 15 gün içinde yapılması gerekir. İtiraz, yazılı bir dilekçe ile yapının bulunduğu ildeki il müdürlüğüne yapılır. İl müdürlüğünde, itirazları teknik heyet inceler ve bu heyet dört üniversite öğretim görevlisi ile 3 bakanlık görevlisinden oluşur. İtirazın değerlendirilmesinde en az beş üyenin bulunması gerekiyor. Kararlar ise teknik heyetin oy çokluğu ile alınmaktadır. Teknik heyet itirazı uygun bulursa, 30 gün içinde bir düzeltme raporu hazırlayıp, kentsel dönüşüm müdürlüğüne sunar.
Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davası
İl müdürlüklerinde bulunan teknik heyet, risk tespit raporuna itiraz gerekçelerini uygun bulmayıp reddedebilir. Bu durumda kat maliklerinin risk tespit raporuna karşı iptal davası açma hakkı doğar.
Risk Tespit Raporuna Karşı Açılan İptal Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kat sahipleri risk tespit raporuna karşı iptal davalarını, idari bir işlem olduğu için, yapının bulunduğu bölgedeki idare mahkemesine açabilirler. Burada önemli olan husus, risk tespit raporuna yaptıkları itirazın reddedildiğinin kendilerine tebliğinden itibaren 30 gün içinde dava açmalarıdır. İdare mahkemesi, davalı tarafın savunmasını almadan yürütmenin durdurulmasına bile karar verebilir.
Kentsel Dönüşüm İtiraz Dilekçesi Örneği
İl müdürlüğüne verilecek kentsel dönüşüm itiraz dilekçesinde, riskli yapının tapuda geçen bilgileri (il, ilçe, sokak, pafta ve ada no gibi) eksiksiz olarak yazılmalıdır. Dilekçede rapora itiraz edildiği beyan edildikten sonra, dilekçenin altı ad ve soyadı yazılıp imzalanmalıdır. Dilekçenin alt kısmına başvuru yapanın adresi ve telefon numarası yazılmalı, ekine ise riskli yapının bilgilendirme yazısının fotokopisi konulmalıdır.
Dilerseniz idare hukuku ve kentsel dönüşüm hukuku avukatı sayfasına da göz atabilirsiniz.
Yazar : Av. Anıl Can Soysüren
