İstanbul, Türkiye

Kentsel Dönüşüm Hukuku

Özellikle deprem bölgesi olan ülkemizde, kentsel dönüşümün önemi son yıllarda daha fazla artmıştır. Modern ve başarılı bir kentsel dönüşüm yaparken, mülk sahiplerini de mağdur etmemek için, tüm işlemlerin yasal çerçevede yapılması gerekmektedir.

Bu nedenle de kentsel dönüşüm hukuku iyi bilinmeli ve yapılacak tüm faaliyetlerin bu hukuk kapsamında gerçekleştirilmesi ve denetlenmesi gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Gerekli yasa ve mevzuatların olmaması ve olan mevzuatlara da uyulmaması nedeni ile çarpık kentleşmelerle karşı karşıya kalınmaktadır. Nüfus artışı ile birlikte plansız ve yanlış şehirleşmeden kaynaklanan sorunları çözmek için yapılan geliştirme ve yenilme projelerine kentsel dönüşüm denmektedir.

Özellikle büyük şehirlere göç edilmesinden kaynaklanan, normalden fazla ve mevzuatlara uygun olmayan binaların artması, başta alt yapı sorunları olmak üzere, birçok soruna neden olmaktadır. Kentsel dönüşüm, sadece binaların fiziki olarak dönüştürülmesi değil, aynı zamanda şehrin eskiyen yapısının yenilenmesi ve kültürel varlıklarının da gelecek nesillere ulaşmasını sağlamak amacı ile gerçekleştirilmektedir.

Kentsel dönüşümün bu kadar önemli olmasına rağmen, hukukun ve yasaların tam olarak işletilmemesinden dolayı, birçok kentsel dönüşüm itiraz davaları ile karşılaşılmaktadır. Bu davaların uzun sürmesi ise kentsel dönüşüm projelerinin aksamasına neden olmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Hukuku Nedir?

Kentsel dönüşümle ilgili, planlamadan projenin gerçekleştirilmesine kadar geçen süreçteki konuları düzenleyen hukuk dalına, kentsel dönüşüm hukuku denmektedir. Kentsel dönüşüm hukukunun çok geniş bir kapsamı olduğundan, birçok hukuk dalı ile de bağlantılı olarak düzenlemeler yapmaktadır. Bu nedenle de kentsel dönüşüm avukat başlıklı aramalarda; sözleşmeler hukuku, gayrimenkul hukuku, imar hukuku ve idare hukuku gibi branşlarda da deneyimli avukatlar tercih edilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Hukuksal Boyutu

Kentsel dönüşümle ilgili uygulanacak yöntem ve adımların hepsinin kanuni dayanağı bulunmaktadır.

Başta kentsel dönüşüm hukuku olmak üzere, ilgili kanunlardan bazıları şu şekilde sıralanmaktadır;

  • 3194 sayılı imar kanunu: Kentsel dönüşümün planlanmasında temel kanun olarak kabul edilmektedir. Kanunda, belediye sınırları içinde ve dışında yapılacak yapılar ile ilgili düzenlemeler bulunmaktadır.
  • 775 sayılı gecekondu kanunu
  • 2981 sayılı imar ve gecekondu mevzuatına aykırı yapılara uygulanacak bazı işlemlerle ilgili kanun
  • 2985 sayılı toplu konut kanunu: Kanun kaçak yapılaşmanın önlenmesi, planlı bir şehirleşmenin yapılması ve konut sorununun çözümü gibi konularla ilgili düzenlemeler yapmaktadır.
  • 5336 sayılı yıpranan tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması hakkında kanun: Kanun eskiyen veya yıpranan kültürel, tarihi ve tabi varlıkların yenilenmesi ile ilgili usulleri düzenlemektedir. Bu kanuna ilave olarak; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanunu, milli parklar kanunu, çevre kanunu, kıyı kanunu ve Boğaziçi kanunlarında da aynı kapsamda düzenlemeler bulunmaktadır.
  • 5216 sayılı büyükşehir belediyesi kanunu: Bu kanun ile meydana gelebilecek ihtilafların çözüm yolları düzenlenmiştir. Bu kanun sayesinde belediyeler; eskiyen yerleşim bölgelerini yeniden inşa ve restore edebilir, konut, ticaret ve sanayi alanları oluşturabilir ve sosyal donatı alanları ile teknoloji parkları oluşturabilirler. Bunların yanı sıra belediyeler kanuna göre ayrıca; şehrin tarihi ve kültürel dokusunu koruma ve deprem riskine karşı gereken önlemleri almakla sorumludur.
  • 5302 sayılı il özel idaresi kanunu

Bu kanunların yanı sıra, şehirlere özel olarak çıkarılmış kentsel dönüşüm uygulama projesi kanunları da bulunmaktadır. Bu nedenle hukuki destek almak için yapılacak kentsel dönüşüm avukat aramalarında, bu konular üzerinde deneyimi olan avukatlar tercih edilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Neden Gereklidir?

Kentsel dönüşüm, sadece fiziksel güvenlik değil daha konforlu yaşam imkanları da sunmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamaları sayesinde, riskli yapılar tespit edilerek bu yapıların güçlendirilmesi veya yeniden depreme dayanıklı olarak yapılması sağlanmaktadır. Yapıların yeniden inşası sayesinde, binaların altına yapılan zorunlu otopark alanları ile de park sorununun çözümüne katkı sağlanmaktadır.

Kentsel dönüşüm projeleri ile gecekondu sorunları da çözülebilmekte ve şehrin daha modern ve estetik bir görünüme kavuşması sağlanmaktadır. Kentsel dönüşüm ile çarpık kentleşmenin önüne geçilerek, şehrin sorunlu bölgeleri yeniden yapılandırılmaktadır.

Kentsel dönüşüm, fiziksel ömrünü tamamlamış binaların, günün koşullarına uygun olarak yeniden yapılmasını sağlayarak, inşaat sektörüne de katkıda bulunmaktadır. Ayrıca, kentsel dönüşüm projeleri sayesinde, eskimiş ve sorunlu altyapı hizmetleri de yenilenebilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Davaları

6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapıların tespitleri yapılabilmektedir. Yapılan risk tespitine karşı, sadece mülk sahiplerinin itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Bu kapsamda açılan kentsel dönüşüm davaları il müdürlüklerine ve risk tespit işleminden sonra en geç on beş gün içinde yapılmalıdır.

Bu davanın yanı sıra, kentsel dönüşüm davaları arasında risk tespit raporunun iptali için açılan davalar da bulunmaktadır. Bu davanın açılma süresi ise otuz gün olarak belirlenmiştir.

Söz konusu davalarda hukuki destek alınması faydalı olmaktadır. Bu nedenle yapılan kentsel dönüşüm avukatı İstanbul başlığındaki aramalarda, seçilecek avukatın bu davalar üzerinde deneyimli olması gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm Dava Türleri

Kentsel dönüşüm dava türleri arasında, arsa payı düzeltilmesi için açılan davalarla sıklıkla rastlanılmaktadır. Burada davaya konu olan kısım, ortak mülkiyet alanı olarak geçen yerlerin, mülkiyet sahiplerine eşit olarak dağıtılmasıdır. Kentsel dönüşüm kanununda, yapının yıkılarak yeniden yapılması için verilecek kararlarda, mülk sahiplerinden 2/3’ünün kabul etmesi gerekmektedir. Bu oran sağlanmadan alınacak kararların iptali için de dava açılabilmektedir.

Risk tespiti yapılmasından sonra alınmış olan yıkım kararına otuz gün içinde iptal davası açma hakkı da bulunmaktadır. Bu dava açılırken, ayrıca yürütmenin durdurulması da talep edilebilmektedir. Kentsel dönüşümle ilgili açılacak davalar arasında, kamulaştırma uygulamalarına itiraz amacı ile açılan davalar da bulunmaktadır.

Ayrıca, rezerv yapı alanı olarak belirlenen yerlerle ilgili de itiraz davası açılabilmektedir. Kentsel dönüşüm uygulamaları ile ilgili açılabilecek davalar arasında, kentsel dönüşüm sözleşmesi ile belirlenen hususların uygulanmaması veya eksik uygulanmasından dolayı açılabilecek davalar da bulunmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi

Kentsel dönüşüm kapsamında, riskli olduğu tespit edilerek yıkılan binanın yeniden yapılması için, mülk sahipleri bir müteahhit seçerek, bu kişi ile kentsel dönüşüm sözleşmesi yapması gerekmektedir.

Bu sözleşmenin usulüne uygun yapılmamasından kaynaklanan, çok büyük sorunlar ortaya çıkmakta ve bu nedenle birçok yapının inşası yarım bile kalmaktadır. Bu nedenle de, sözleşmenin yasalara uygun ve hukuki çerçevelere sahip olması için, mutlaka bir avukatla çalışılması gereklidir. Bu maksatla yapılan kentsel dönüşüm avukatı İstanbul aramalarında, daha önceden bu konularla ilgilenmiş kişiler tercih edilmelidir.

Kentsel Dönüşüm İtiraz Yolları

6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun gereğince, mülk sahiplerinin kentsel dönüşüm itiraz hakları bulunmaktadır. On beş günlük itiraz süresi içinde yapılması gereken bu itirazların yanı sıra, idare mahkemelerine iptal davaları da açılabilmektedir. Yıkım kararları ile itiraz hakkı kullanılmaz veya yürütmenin durdurulmasını da içeren iptal davası açılmazsa, karar kesinleşir ve yıkıma başlanır.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Ne Yapar?

Kentsel dönüşüm avukatları hem idarenin hem de mülk sahiplerinin tarafında hizmetler verebilmektedir. Bu avukatlar idareye kentsel dönüşüm hukuku ve ilgili mevzuatlarla ilgili danışmanlık hizmeti verebilirler. Ayrıca, idareye karşı açılan davaların ve itirazların savunulmasında da hukuki destek sağlarlar.

Kentsel dönüşüm avukatları mülk sahipleri için ise; itirazların yapılması, iptal davalarının açılması ve takibi ile kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması konularında hukuki destek sağlamaktadır.

Kentsel Dönüşüm ile İlgili Hukuki Görüşler ve Mevzuatlar Nelerdir?

Kentsel dönüşüm projelerinin uygulanmasında faydalanılacak çok sayıda mevzuat bulunmaktadır. Bu mevzuatların başında ise, 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun gelmektedir. Bu kanunun içeriğinde; rezerv yapı alanı ile riskli alanın tespiti, riskli yapıların tespiti, itirazların değerlendirilmesi ve yıkım işlemleri, değer tespiti ve uygulama alanında hak sahipliği gibi önemli konular bulunmaktadır.

Kanun ayrıca; yapılacak yardımlar ve tahliye ile planlama gibi konuları da içermektedir. Kentsel dönüşüm projeleri yapılırken, ilgili kurum ve kuruluşlar ile gerektiğinde bu konuda uzmanlaşmış kişilerin hukuki görüşlerine de başvurulmaktadır.

Yazıyı Paylaş

Bu yazıyı okuyanlar bunları da okudu

Vergi Hukuku Nedir? Vergi Hukuku Neleri Kapsar?
10 Haziran 2021

Vergi, bir devletin vatandaşlarının tümünün önemli sorumlulukları arasında ilk sırayı almaktadır. Vatandaşlar gerek direkt gerekse dolaylı olarak mutlaka vergi verirler. Özellikle de ticaretle uğraşanlar için vergi daha da önem arz etmekte, mevzuatın tam olarak bilinmemesinden dolayı birçok mağduriyet yaşanmaktadır. Vergi Hukuku Nedir? Vatandaşlar ile devlet arasındaki vergi yükümlülükleri ile vergi ilişkilerini belirleyen hukuk dalına ise vergi hukuku adı verilmektedir. Devlet vergi hukukuna dayanarak çıkardığı yasalar...

Devamını Oku
Vesayet Davası Nedir? Süresi Ne Kadardır?
10 Haziran 2021

Fiili ehliyeti olmayanları korumak maksadı ile yürürlüğe konulan vesayet, medeni hukukun en önemli kurumlarından biridir. Konu ile ilgili yeterli bilgi sahibi olunmamasından dolayı, birçok kişi önemli mağduriyetler yaşıyor. Vesayet sayesinde hem ergin ve çocukların hakları korunurken, hem de hayatları güvence altına alınabiliyor. Vesayet Nedir? Herhangi bir velayet altına alınmamış olan küçük yaştaki çocuklar ve özel duruma sahip olan ergin şahısların, maddi ve kişisel menfaatlerinin korunması...

Devamını Oku
Örgüt Kurma, Yönetme ve Örgüt Üyeliği Suçu Nedir?
10 Haziran 2021

TCK’da bazı suçların cezaları, örgüt faaliyetleri içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğine göre değişiklik arz etmektedir. Bu suçların bir suç örgütü tarafından işlenmesi durumunda, ayrı ayrı cezalar verilmektedir. TCK’da bu suçlar, beş ana başlıkta değerlendirilmektedir. Bu başlıklar şu şekilde sıralanmaktadır; Suç işlemek amacıyla örgüt kurma suçu (TCK m.220): Bu suçun oluşması için, suçun en az üç kişilik ve hiyerarşik bir yapıya sahip örgüt tarafından işlenmesi gerekir. Örgüt yöneticiliği...

Devamını Oku
Call Now Button
Mesajlaşmaya Başla!
Whatsapp Danışma Hattı
Merhaba!
Nasıl Yardımcı Olabiliriz?