Özellikle kentsel dönüşümle ilgili konuların öne çıkması ile kamulaştırma konusu da önemini arttırmaktadır. Bu konuda fazla bilgi sahibi olunmadığından, çoğu kez bu faaliyetler yanlış tanımlamalarla anılır olmaktadır. Ayrıca, taşınmazı kamulaştırılan kişiler de değişik mağduriyetler yaşamaktadır.
Kamulaştırma Nedir?
Kamu yararı olduğu gerekçesi ile kişilerin sahip olduğu özel mülkiyetlere, rızası olmadan devletin son verme eylemine kamulaştırma denmektedir. Kamulaştırmanın yasal olabilmesi için iki maddi şartın gerçekleşmesi gerekmektedir. Birincisi; özel mülkiyetine son verilmiş olan taşınmazın mutlaka kamu yararına kullanılmasıdır. İkincisi ise; devletin kamulaştırdığı taşınmaza ait bedelin hak sahibine ödenmesidir. Söz konusu taşınmazlar gerçek kişilere ait olabileceği gibi tüzel kişilere de ait olabilmektedir.
Kamulaştırma işleminde mülkiyet hakkı gibi anayasal bir hak sınırlandırıldığından, bu işlem en ince detayına kadar planlamalarla gerçekleştirilmelidir. Her ne kadar kanuna uygun olarak yapılan bir işlem olsa da kamulaştırma işlemlerinin neredeyse tamamında kişilerin açtığı kamulaştırma davası ile karşılaşılmaktadır.
Kamulaştırma Şartları Nelerdir?
Devletin kamulaştırma yapabilmesi için, bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir.
Bu şartlar şu şekilde sıralanmaktadır;
- Kamulaştırma işlemi mutlaka kanunda belirtilen yetkili idareler tarafından gerçekleştirilmelidir.
- Kamulaştırma işleminin gerekçesinde belirtilen kamu yararının zorunlu olması gerekmektedir.
- Kamulaştırılacak malın, özel mülkiyet altında bir taşınmaz olması gerekir.
- Kamulaştırma yapılacak olan taşınmaz bedelinin, muhakkak peşin olarak ödenmesi gerekir.
Bu şartların yanı sıra, kamulaştırma sürecinin de kanunda belirtilmiş esaslara uygun olarak icra edilmesi gerekmektedir.
Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı Nasıl Verilir?
Kamulaştırmanın yapılabilmesi için en önemli maddi şart olan, kamu yararına olduğu kararı, sadece kanunun belirttiği kamu kurum ve idareleri tarafından verilebilir. Aksi halde bu işleme kamulaştırma denilememektedir.
Kanunda kamu yararı olduğuna dair karar vermekle yetkili olan tüzel kişiler, şu şekilde sıralanmıştır;
- Kanunda belirtilen amaçlara uygun olarak ilgili bakanlıklar tarafından,
- Köy ihtiyar kurulu; kamulaştırma köy yararına yapılıyorsa,
- Belediye encümeni; kamulaştırma belediye yararına yapılıyorsa,
- İl daimi encümeni; kamulaştırma il özel idaresi yararına yapılıyorsa,
- İl idare kurulu; kamulaştırma devlet yararına yapılıyorsa,
- Yükseköğretim kurulu; kamulaştırma yükseköğretim kurulu yararına yapılıyorsa,
- İlgili kurumların yönetim kurulları; kamulaştırma Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, üniversite, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına yapılıyorsa,
- İlçe idare kurulu; kamulaştırma birden çok köy ve belediye (aynı ilçe sınırları içinde olmak şartı ile) yararına yapılıyorsa,
- İl idare kurulu; kamulaştırma birden çok ilçeye bağlı olan köy ve belediye (aynı il sınırları içinde olmak şartı ile) yararına yapılıyorsa,
- Bakanlar kurulu; kamulaştırma birden çok kamu tüzelkişileri (ayrı illere bağlı olmak şartı ile) yararına yapılıyorsa,
- Bakanlar kurulu; kamulaştırma devlet yararına (birden çok il sınırları içindeki) yapılıyorsa,
Bunların dışında; yönetim kurulu, idare meclisi veya bunlar yoksa yetkili idare organları, kamulaştırma kamu kurumları yararına yapılıyorsa yetkilidir. Tüm bu kamulaştırma kararlarına karşı, mülkiyet sahiplerinin kamulaştırma davası açma hakkı bulunmaktadır.
Kamulaştırma İşleminde Kamu Yararı Kararını Onaylayacak Makamlar
Kamu yararı kararı veren, kamu idareleri ve kurumlarının bu kararları onaylatması gereken makamlar bulunmaktadır.
Bu makamlar, kanunda şu şekilde sıralanmaktadır;
- İl merkezlerinde vali, ilçelerde ise kaymakam; belediye encümenleri ve köy ihtiyar kurullarının kamu yararı kararını onaylama makamıdır.
- Vali; il idare kurulları ve il daimî encümenleri ile ilçe idare kurullarının kamu yararı kararını onaylama makamıdır.
- Rektör; üniversite yönetim kurullarının kamu yararı kararını onaylama makamıdır.
- Kurul başkanı; yükseköğretim kurullarının kamu yararı kararını onaylama makamıdır.
- Genel müdür; Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurullarının kamu yararı kararını onaylama makamıdır.
- Yüksek kurum başkanı; Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yönetim kurullarının kamu yararı kararını onaylama makamıdır.
- Denetimine bağlı oldukları bakan; kamu kurumları yönetim kurulu ya da idare meclisleri ile yetkili idare organları kararlarını onaylama makamıdır.
- Vali; köy, belediye veya özel idarece gerçek kişiler ya da özel hukuk tüzelkişileri yararına verdiği kamu yararı kararını onaylama makamıdır.
- Bakanlar ile bakanlar kurulunun almış olduğu kamu yararı kararları için, herhangi bir makamdan onay alınması şartı bulunmamaktadır.
Kamulaştırma İşleminden Önce Yapılacak İşlemler
Kamulaştırmayı yapmakla yetkili olan idare, öncelikle kamulaştırma yapılacak taşınmaz ile ilgili ölçekli bir plan hazırlar. Bu planda; taşınmaz malların sınırı, cinsi ve yüz ölçümleri gibi bilgiler bulunur. Daha sonra, kamulaştırılacak taşınmaz malın sahip ve sahipleri, bunlar ölmüşse mirasçıları nüfus kayıtları esas alınarak belirlenir. En son olarak da kamulaştırılacak taşınmaz malın değeri hesaplanır.
Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?
Kamulaştırma süreci, öncelikle taşınmaz malın kamulaştırma gerekçesi olan kamu yararı kararının, yetkili idarece alınması ile başlar. Yetkili idare kamu yararı kararını, kanunda belirtilen makama onaylatır. Onay işleminden sonra, tapu sicil müdürlüğüne yazılan yazı ile taşınmazın tapu kaydına, kamulaştırma şerhi koydurulur. Taşınmazın değer tespiti, asliye hukuk mahkemesi kanalı ile yaptırıldıktan sonra, taşınmazın sahip veya sahiplerine taşınmazın satın alınacağı yazı ile bildirir. Taşınmazın sahip veya sahipleri bu bildirimden itibaren 15 gün içinde idareye başvuru yapıp, uzlaşma komisyonu ile pazarlığa başlar. Pazarlık sonucunda uzlaşma olursa, idare tarafından taşınmazın değeri nakit olarak ödenir. Uzlaşma sağlanamazsa, kamulaştırma davası açılır ve dava sonunda alınan karar uygulanır.
Kamulaştırma Türleri
Kamulaştırmanın kısmen kamulaştırma, trampa yolu ile kamulaştırma ve acele kamulaştırma olmak üzere üç türü bulunmaktadır. Kısman kamulaştırma, taşınmaz malın belirli bir kısmının kamulaştırılması demektir. Trampa yolu ile kamulaştırmada ise, taşınmazın sahibine malının değerinde başka bir hazine taşınmazı teklif edilir.
Üçüncü kamulaştırma türü olan acele kamulaştırma; Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu kapsamında ve bakanlar kurulu kararı ile yapılan kamulaştırmalardır.
Bunlar; yurt savunmasının gerektirdiği haller, bakanlar kurulunun acele kamulaştırma kararı alması durumu ve özel kanunların olağanüstü hâl olarak belirlediği durumlardır. Bu durumlarda mahkeme 7 gün içinde taşınmazın bedel tespitini yapar. İdare tespit edilen miktarı taşınmazın banka hesabına yatırır.
Kamulaştırma İşleminin İptali
Kamulaştırma yapılan taşınmazın sahipleri; kamulaştırma işleminin iptali, maddi düzeltim, geri alım ve artan kısmın kamulaştırılması davaları açabilirler. Bakanlık ve bakanlar kurulunun yapmış olduğu kamulaştırmalar için iptal davaları Danıştay’da açılır. Diğerleri için ise taşınmazın bulunduğu idare mahkemelerine başvurulur. Bu davaların açılma süresi, kararın tebliğinden itibaren 30 gün olarak belirlenmiştir.
Kamulaştırma Maddi Düzeltim Davaları
Kamulaştırma kararı alan idarenin, asliye hukuk mahkemesine yaptırdığı taşınmazın değer tespitine karşılık, taşınmazın sahibi düzeltme davası açabilir, buna maddi düzeltim davası denir. Bu dava tespit edilen değerin eksik olması veya gerçeğe uygun olmaması gerekçeleri ile açılabilir. Maddi düzeltim davasının açılma süresi de 30 gün olarak belirlenmiştir.
Kamulaştırmada Bedel Tespiti Nasıl Yapılır?
Kamulaştırma işlemlerinde en çok dava konusu olan hususlar, taşınmaz mal için idarece belirlenen değerin miktarı ile kamulaştırma bedelinin ödenmemesi olmaktadır. Bu nedenle idarenin, bu değeri belirlerken çok hassas olması gerekmektedir. İdare söz konusu değeri belirlemek için, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine, tapu tescil davası açar. Asliye hukuk mahkemesi, değer tespiti için gerekli belgeleri toplar ve gerekirse bu konu için bilirkişi görevlendirir. Bilirkişinin raporu alındıktan sonra, kamulaştırma yapılacak taşınmazın değerini tespit ederek idareye resmi yazı ile bildirilir.
Kamulaştırma Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Ne Olur?
Kanunda kamulaştırma bedelinin, taşınmaz sahibine peşin olarak ödenmesi emredilmektedir. Bu kamulaştırma için maddi bir şarttır ve kamulaştırma bedelinin ödenmemesi durumunda taşınmazın sahibine, ilgili idare için icra takibi başlatma hakkı doğar.
Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
İdareler tarafından, kamulaştırma işleminin usul ve şartlarına uyulmadan, taşınmazlara el konması işlemine kamulaştırmasız el atma denmektedir. Bu işlemler genellikle kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan veya imar değişikliği yolu ile yapılan uygulamalardır.
Kanunda kamulaştırmasız el atma iki şekilde incelenmektedir. Bunlar, fiili el atma ile hukuki el atmadır. Hukuki el atmada; belediyeler imar planında değişiklik yapmasına rağmen, uygulamaya geçirmemiş ve kamulaştırma yapmamıştır. Buna rağmen taşınmaza müdahale edilmektedir. Fiili el atmada ise; imar planı değişikliği veya hukuki hiçbir karar alınmadan, taşınmaza müdahale edilmektedir.
Kamulaştırmasız El Atma Davaları Nelerdir?
Kamulaştırma işlemi tamamlanmadan veya kamulaştırma yapılmadan, taşınmaza yapılan müdahaleler için açılan davaya kamulaştırmasız el atma davası adı verilmektedir.
Hukuki el atma şeklinde yapılan müdahaleler için kamulaştırmasız el atma davası idari yargıya, fiili el atma şeklinde yapılan müdahaleler için ise asliye hukuk mahkemelerine dava açılabilmektedir. Her iki şekilde de davalar, taşınmazın kayıtlı olduğu yerdeki mahkemeye açılmalıdır.
Dilerseniz gayrimenkul hukuku ve imar hukuku sayfalarına da göz atabilirsiniz.
Yazar : Anıl Can Soysüren
