Kamulaştırma Hukuku

Devlet kamu yararı gördüğü durumlarda, özel mülkiyet olan taşınmazları, bedelini ödeyerek kamu üzerine tescil ettirebilmektedir. Kamulaştırma adı verilen bu işlemlerde, kamulaştırma hukukunun iyi bilinmemesinden kaynaklanan sorunlar oluşmakta ve kamulaştırma davaları açılmaktadır.

Kamulaştırma Hukuku Nedir?

Devletin ve yetki verdiği özel idarelerin, gerçekleştireceği kamulaştırma işlemleri ile ilgili düzenlemeleri yapan hukuk dalına, kamulaştırma hukuku denmektedir. Kamulaşma şartlarının uygulanmaması veya eksik uygulanmasından dolayı açılacak kamulaştırma davaları da, kamulaştırma kanunu kapsamına girmektedir.

Kamulaştırma Nedir?

Devletin, kamu yararına olmak ve bedelini peşin olarak ödemesi şartı ile taşınmaz bir mülkün, mülk sahibinin rızasına bakılmadan özel mülkiyetine son verilmesine, kamulaştırma denmektedir.

Kamulaştırmada Şartlar Nelerdir?

Kamulaştırmanın yasal olarak geçerli olabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. 

Kanunda kamulaştırma şartları şu şekilde sıralanmaktadır;

• Kamulaştırmanın sadece devlet ve kamu tüzel kişiler tarafından yapılması gerekmektedir
• Kamulaştırmanın, sadece kamu yararı bulunduğu durumlarda gerçekleşmesi gerekmektedir
• Kamulaştırılacak taşınmaz malların, mutlaka özel mülkiyete sahip mallar olması gerekmektedir
• Kamulaştırılan taşınmaz malların bedellerinin, mülkün sahiplerine peşin ödenmesi gerekir. Mülk sahibinin ölmüş olması durumunda kamulaştırma bedelinin mirasçılara ödenmesi gerekmektedir.

Kamulaştırmanın ne şekilde yapılacağı ve kamulaştırmanın süreci, kanunda detaylı olarak belirtilmiştir. Kanunda belirtilen kamulaştırma şartları uygulanmadığı durumlarda, mülk sahibinin idare aleyhine dava açma hakkı bulunmaktadır.

Kamu Yararı Kararı Kamulaştırmada Nasıl Verilir?

Kamulaştırma kanunu, kamulaştırma kararının kamu yararına olduğu kararını, sadece kanunda belirlenen kamu kurumları ile kamu idarelerinin verebileceğine hükmetmektedir. 

Kanunda belirtilen kamu kurum ve kamu idareleri şunlardır;

• İlgili bakanlıklar (kanunun 3/2 maddesinde belirtilen amaçlar için)
• Köy ihtiyar kurulları (köy yararına yapılan kamulaştırmalarda)
• Belediye encümeni (belediye yararına yapılan kamulaştırmalarda)
• İl daimi encümeni (il özel idaresi yararına yapılan kamulaştırmalarda)
• İl idare kurulu (devlet yararına yapılan kamulaştırmalarda)
• Yükseköğretim kurulu (yükseköğretim Kurulu yararına yapılan kamulaştırmalarda)
• İlgili kurumların yönetim kurulları (üniversite, Türkiye radyo – televizyon kurumu, Atatürk kültür, dil ve tarih yüksek kurumu yararına yapılan kamulaştırmalarda)
• İlçe idare kurulu (aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına yapılan kamulaştırmalarda)
• İl idare kurulu (bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına yapılan kamulaştırmalarda)
• Bakanlar kurulu (ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına yapılan kamulaştırmalarda)
• Bakanlar kurulu (birden çok il sınırları içindeki devlet yararına yapılan kamulaştırmalarda)
• Yönetim kurulu veya idare meclisi (kamu kurumları yararına yapılan kamulaştırmalarda) bunların olmaması hâlinde yetkili idare organları

Kamu kurum ve kamu idareleri; kamulaştırmanın kamu yararına olduğuna karar verdikten sonra, bu kararların onaylanması gerekmektedir. 

Söz konusu kararların onay makamları ise kanunda şu şekilde belirtilmiştir;

• İlçelerde kaymakam, il merkezlerinde ise vali: Belediye encümenleri ve köy ihtiyar kurulları kararları
• Vali: İlçe idare kurulları, il idare kurulları kararları ve il daimî encümenleri
• Rektör: Üniversite yönetim kurulu kararları
• Kurul başkanı: Yükseköğretim kurulu kararları
• Kurum genel müdürü: Türkiye radyo – televizyon kurumu yönetim kurulu kararları
• Yüksek kurum başkanı: Atatürk kültür, dil ve tarih yüksek kurumu yönetim kurulu kararları
• Denetimine bağlı oldukları bakan: Kamu kurumları yönetim kurulu veya yetkili idare organları veya idare meclisleri kararları
• Vali: Köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar (gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına)

Bakanlar kurulu ve bakanlıklar tarafından alınan kamu yararı kararları için, onay alınma şartı bulunmamaktadır. Bu kararlara karşı, hak sahibi olan kişilerin kamulaştırma davaları açma hakları bulunmaktadır.

Kamulaştırma davaları için açılan iptal davaları zorlu ve uzun bir süreç gerektirdiğinden, hukuki destek alınması gerekmektedir. Bu nedenle, kamulaştırma avukatı İstanbul aramalarında konu üzerinde deneyimli avukatların seçilmesi yararlı olacaktır.

Kamulaştırma İşleminden Önce Hangi İşlemler Yapılır?

Kamulaştırma işlemleri yapılmadan önce yapılması gereken bazı hususlar bulunmaktadır. 

Bu hususlar şu şekilde sıralanmaktadır;

• Kamulaştırmayı gerçekleştirecek idare tarafından, ilk olarak kamulaştırmanın yapılacağı taşınmaz malların, cins, sınır ve yüz ölçümü gibi hususların bulunduğu ölçekli planı çıkarılmaktadır.
• Kamulaştırılması planlanan taşınmaz malların sahipleri ile tapu kaydı, eğer yoksa da elinde bulunduran kişileri ve bu kişilerin adresleri ile tapu, vergi ve nüfus kayıtları tespit ettirilir. Tapu sahibi ölmüş ise mutlaka mirasçıların tespit edilmesi gerekmektedir.
• Taşınmaz malların vergi beyan ve değerleri mevcut değilse, bunların yerine geçecek değerler, ilgili vergi dairesinden istenmelidir. Vergi dairesi ise idarenin isteği üzerine taşınmaz malların vergi beyan ve değerlerini, beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri, vergi beyanı bulunmadığı hallerde, en geç bir ay içerisinde gönderir.

Kamulaştırma işlemi sonrasında meydana gelecek hukuki süreçlerde, yapılan bu tespitler son derece önem arz etmektedir. İleride açılacak kamulaştırma bedeli tespit ve taşınmazın tescili davalarında, süreç boyunca tespit edilmiş tüm maliklerin hepsi hasım gösterilmek zorundadır. 

Kamulaştırma kararı verilip bu hazırlıkların yapılmasından sonra, idare kamulaştırılacak olan taşınmazın tapu müdürlüğüne, kamulaştırma için şerh konulmasını istemektedir. Kamulaştırma kararı alınmadan önce, kamulaştırma şerhi koydurulamamaktadır.

Kamulaştırmada Bedel Tespiti

Kamulaştırma işlemlerinde en çok sorun olan konuların başında, kamulaştırma bedeli gelmektedir. 

Kamulaşmayı yapacak olan idare, taşınmazın kayıtlı olduğu yerleşim yerindeki asliye hukuk mahkemesine, bedel tespiti ve sonrası için de tapu tescili davası açmaktadır. Mahkeme kamulaştırılacak olan taşınmaz malın değerinin tespit edilmesi için, bu konularda uzman olan bir bilirkişi görevlendirir.

Bilirkişinin raporu ve gerekli yasal bilgilerin toplanmasından sonra, mülkün bedeline karar verilir. Mülk sahiplerinin kamulaştırmak için tespit edilen bedele itiraz hakkı bulunmaktadır.

Kamulaştırma Avukatı Ne Yapar?

Kamulaştırma avukatlarının, kamulaştırma ile ilgili tüm alanlarda hizmet verebilecek niteliğe ve bilgiye sahip olması gerekmektedir. 

Bu kapsamda kamulaştırma avukatının vereceği hizmetlerden bazıları şu şekilde sıralanmaktadır;

• Kamulaştırmadan kaynaklanan bedel tespit davalarının açılması ve takip edilmesi
• Kamulaştırmadan kaynaklanan tapu tescil davalarının açılması ve takip edilmesi
• Kamulaştırmasız el atma davalarında hukuki destek sağlamak
• Kamulaştırmanın iptali için açılacak davalarda hukuki destek sağlamak

Kamulaştırma avukatları, bu hizmetlerinin yanı sıra, kamulaştırma yapan kurumlara kamulaştırma hukuku ve uygulamaları ile ilgili danışmanlık hizmeti de vermektedir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Kanunda bazı özel durumlarda, prosedürleri kısaltmak için acele kamulaştırma yapılması için hükümler bulunmaktadır. 

Bu durumlar şu şekilde sıralanmaktadır;

• Yurt savunmasının gerektirdiği hâller (Milli müdafaa mükellefiyeti kanunu uygulandığında)
• Bakanlar kurulunun acele kamulaştırma kararı alması durumunda
• Özel kanunların olağanüstü hâl olarak belirlediği durumlarda

Bu durumların oluşması hâlinde, idarenin istemde bulunduğu mahkeme, yedi gün içinde bedel tespiti yapar, bedel mülk sahibinin hesabına yatırılır ve taşınmaza el konur. Bu karar sonuç oluşturmadığı yani tapu tescili yapılmadığı için, karar hakkında temyize gidilemez ama bilirkişi raporuna itiraz edilebilir. Bu durumda, mahkeme gerekli görürse bilirkişiden ek bir rapor talep edebilir.

Kamulaştırma Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Ne Olur?

Kanunda kamulaştırma bedelinin mülk sahibine peşin olarak ödenmesi gerektiği belirtilmektedir. Kamulaştırma bedelinin mülk sahibine ödenmemesi durumunda ise mülk sahibi idare hakkında alacağını tahsil etmek için icra takibi başlatabilmektedir. Bu durumda icra takibi kamuya karşı olacağından, davalar çok uzun sürmekte ve istenilen sonuç bazen alınamamaktadır. Bu nedenle tecrübeli bir avukattan hukuki destek alınması gerekmektedir. Bu maksatla yapılan kamulaştırma avukatı İstanbul aramalarında, mutlaka bu konu üzerinde tecrübe sahibi avukatlar tercih edilmelidir.

Kamulaştırmasız El Atma Davaları

Kamulaştırma işlemleri, mülk sahibine bedeli ödenerek, mülkün kamu yararına el değiştirmesidir. Bazı durumlarda kamu yararı bahane edilerek, hiçbir prosedür izlenmeden, mülk sahibinin mülküne el konmakta ve bu işleme de kamulaştırmasız el atma denmektedir.

Kamulaştırma hukukunda fiili ve hukuki el atma olarak iki çeşit kamulaştırmasız el atma yöntemi bulunmaktadır.

Fiili el atmada hukuka uygunsuz bir el atma yani haksız bir fiil bulunmaktadır. Hukuki el atma ise, örneğin imar planına uyulmadığından belediyenin taşınmaza el koymasıdır ve bu da idari bir eylemdir. Fiili el atmanın gerçekleştiği durumlarda açılacak kamulaştırmasız el atma davası, asliye hukuk mahkemelerince yürütülmektedir.

Hukuki el atmanın gerçekleştiği durumlarda açılacak kamulaştırmasız el atma davası ise, idari mahkemelerce yürütülmektedir.

Kamulaştırmada Uzlaşma Komisyonunun Görevleri Nelerdir?

Kamulaştırma kanunu, kamulaştırmalarda uygulanacak ilk yöntem olarak satın alma usulünü ön görmektedir. Bunun için oluşturulan kıymet takdir komisyonu, kamulaştırılmasına karar verilen taşınmaz malın, tahmini değerini belirler.

Kıymet takdir komisyonu ile birlikte, uzlaşma komisyonu da oluşturulur. Uzlaştırma komisyonu ise belirlenen tahmini fiyat üzerinden, mülk sahibi ile pazarlık yapmakla görevlidir. Satın alma usulü, kamulaştırmak istenilen taşınmazın en hızlı şekilde ve uzlaşma ile kamulaştırılmasını sağlamaktadır.

Bu işlemler öncelikle taşınmazın sahibi ile yoksa da yasal mirasçıları ile yürütülmek zorundadır. Uzlaşma sonunda ise taşınmazın sahibi ölmüş ise kamulaştırma bedelinin mirasçılara ödenmesi gerekmektedir. Uzlaşma komisyonu ayrıca bedel ödenmesi yerine trampa yöntemini de mülk sahibine sunabilmektedir. Bu da mülk sahibine kamulaştırılacak mülkünün yerine kamuya ait bir mülkün takas edilmesi yöntemidir.

 

Kamulaştırma Hukukunun yanı sıra Kentsel Dönüşüm Hukuku ve İmar Hukuku kategorilerine de göz atabilirsiniz.

 

 

Bu yazıyı okuyanlar bunları da okudu