İmar Hukuku

Yerel yönetimler tarafından, taşınmazların kullanması için koyulmuş olan kuralların tümüne imar denmektedir. İmar sayesinde yerel yönetimler, bölgenin hangi maksatla kullanılacağına, ne gibi tesislerin bulunacağına ve yapılaşmanın olup olmayacağına, yapılaşma olacaksa ne şekilde olacağına karar vermektedir. Yerel yönetimler ise bu hususları yapacakları imar planı ile resmileştirmektedir.

İmar hukuku, insanların yaşam kalitesini artıran bir yerleşime ve yapılaşmaya imkân sağlamaktadır. Birçok şehir ve ilçedeki çarpık yapılaşmaların sebebi, imar hukukuna uymayarak yapılan imar değişikliklerinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle de, ülkemizde çok fazla sayıda ve nerede ise her ilçede imar davaları açılmaktadır.

İmar hukuku ile ilgili konular, hak sahipleri tarafından iyi bilinmediği için, ya dava açılmamakta ya da açılan davalar genellikle istenilen sonucu vermemektedir. Bu nedenle davaların açılması ve dava takip süreçlerinin imar hukuku avukatı yardımı ile yapılmasının, çok büyük faydası bulunmaktadır.

İmar Hukuku Nedir?

Herhangi bir arsa ya da arazi üzerine yapılacak olan resmi veya özel yerleşim yerlerinin, sahip olması gereken özelliklerin belirlendiği hukuk dalına, imar hukuku denmektedir. İmar hukukunun esası, ülke çapında yapılaşmaya sağlık ve çevre koşullarına uygun standartlar getirmektir.

Ayrıca imar hukuku, imar planlarının yapılması ve yatırımların yapılabileceği yerlerle ilgili de düzenlemeler getirmektedir. İmar hukuku kapsamında çıkarılmış olan yasalar, imar yapılacak bölgeler ile ölçeklerini belirlemektedir.

İmar Hukuku Alt Başlıkları

İmar hukukunu oluşturan altı alt başlık bulunmaktadır. 

Bu başlıklar şu şekilde sıralanmaktadır;

• İmar planları
• İmar uygulamaları
• Yapı ruhsatı ve fenni sorumluluk
• Kamulaştırma usul ve kuralları
• Eski eser (korunması gereken kültür ve tabiat varlıkları)
• Yargılama usulleri

İmar hukuku kapsamında yapılacak tüm uygulamalar ve uygulamadan doğan sonuçlar, bu alt başlıklara uygun olarak yapılmaktadır.

İmar Davaları

İmar planının iptali ve imar planı değişikliğinin iptali olarak imar davaları, genellikle iki türde açılmaktadır.

Bunların yanı sıra, belirli sürelerde yasa ile çıkartılan imar barışı ile ilgili açılan davalar da imar davalarının içine girmektedir.

İmar Uygulamasının İptali Davası Nedir?

İmar planlarının uygulanması esnasında, mülkiyet hakkı ve arazinin yapısı konularında değişiklik yapılmasını gerektiren idari işlemlerin iptal edilmesi için açılan davaya, imar uygulamasının iptali davası denmektedir. İmar uygulamasının iptali davası, uygulamaya yapılan itirazın reddinden itibaren en fazla altmış gün içinde açılabilmektedir. Yapılan itiraza altmış gün içinde, idare tarafından cevap verilmemişse, bu da itirazın reddi anlamına gelir. 

İmar uygulamasının iptali için bu altmış günlük sürenin sonundan itibaren altmış gün içinde dava açılabilmektedir. İmar uygulamasının iptali davası, imar uygulamasının yapıldığı yerleşim yerindeki idare mahkemesine yapılabilmektedir. Bu konuda davanın açılması ve takibi için yapılan imar hukuku avukatı İstanbul aramalarında, imar hukuku konusunda uzmanlaşmış avukatlar tercih edilmelidir.

İmar Uygulamasının İptalinde Dilekçe Nasıl Yazılır?

İmar uygulamasının iptali için açılacak davalar, yasal gerekçeler ve deliller eklenen dilekçe ile başvurularak açılmaktadır. Bu dilekçenin diğer dava dilekçelerinden en önemli farkı ise; davanın açılacağı idare mahkemesinin altına “YÜRÜTMENİN DURDURULMASI TALEPLİDİR” yazısının yazılma zorunluluğudur. 

Dilekçede ayrıca, imar uygulamasının tebliğ tarihi ile öğrenme tarihlerinin de yazılmış olması gerekmektedir. İmar uygulamasının iptal dilekçesi, yürütmenin durdurulmasına direkt etki yapacağından, bu konularda tecrübeli bir avukattan destek alınması gerekmektedir. Bu nedenle, imar hukuku avukatı İstanbul başlıklı aramalarda, tecrübenin çok daha ön planda olması gerekmektedir.

İmar Planının İptali Davası Nedir?

İmar planları bakanlıklar tarafından veya belediyeler tarafından yapılmaktadır. Bakanlıkların yapmış olduğu imar planlarının iptali için Danıştay’a dava açılması gerekmektedir. Belediyelerin yapmış olduğu imar planlarının iptali için ise, planın yapıldığı yerleşim bölgesindeki idare mahkemelerine dava açılması gerekmektedir. 

İmar planları yapıldıktan sonra otuz günlük bir süre ile yayınlanmakta ve bu süre aynı zamanda itiraz süresi olarak kabul edilmektedir. İmar planının iptali için dava açılmasında, bu süre zarfında itiraz edilme zorunluluğu bulunmamaktadır. Söz konusu davalar itiraz süresi olan otuz günün bitmesinden veya imar planının öğrenilmesinden itibaren altmış gün içinde açılabilmektedir.

İmar Planının İptalinde Dilekçe Nasıl Yazılır?

İmar planının iptali için açılacak davalar da dilekçe ile yapılmaktadır. Bu dilekçe de imar uygulamasının iptalindeki gibi, yürütmenin durdurulması istemi ile olması gerekmektedir. İmar planının iptali için hazırlanacak dilekçede de yasal nedenler ve gerekli deliller bulunması gerekmektedir.

Yapı Ruhsatı ve Fenni Sorumluluk Nedir?

İmar hukukuna göre, imar planı yapılmış bölgelerde inşaatın yapılabilmesi için, yapı ruhsatı almak gerekmektedir. Yapı ruhsatı aynı zamanda, inşaatın yapılabilmesi için gerekli olan izin belgelerinin en önemlisidir.

Tapu kadastro müdürlüğü ve belediyeden alınacak imar planı ile gerekli prosedürler tamamlandıktan sonra, yapı ruhsatı almak için başvurulmaktadır. Ruhsat için başvurular belediyeye yapılıyor ve ortalama otuz gün içinde yapı ruhsatı alınabiliyor.

İnşaatın başlamasından bitirilmesine kadar geçen süreçte, yapının başta imar planı olmak üzere ilgili yasalara uyun olarak yapılmasının denetlenmesi sorumluluğuna fenni sorumluluk denmektedir. Fenni sorumluluk bir sözleşme ile inşaatın sahibi tarafından görevlendirilen, mimar veya mühendislere verilmektedir. Bu kişiler yapı ile ilgili tüm konulardan, idareye karşı da sorumlu olmaktadır.

İmar Barışı Davaları

Ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan yapıların, kanunla kayıt altına alınma işlemine imar barışı denmektedir. İmar barışında kayıt altına alma işlemi, yapı sahiplerinin beyanları doğrultusunda yapılmaktadır. Kayıtlardan elde edilen gelirler ise kentsel dönüşüm projelerinde kullanılmaktadır. 

İmar barışı hakkında açılan davaların çoğunluğu yapı kayıtlarının idarece kabul edilmemesinden kaynaklanmaktadır. Yapı kayıt belgelerinin iptali de ya yalan beyandan ya da kanunda belirtilen tarihlerden sonra yapının inşa edildiğinin anlaşılmasından yapılmaktadır. Bu durumlarda, yapı kayıt belgesinin iptal edildiğinin öğrenildiği tarihten, en geç altmış gün içinde iptal davası açılabilmektedir.

İmar Planı Değişikliği

İmar planı değişiklikleri aslında, imar planı esaslarında değil uygulamaları ile yapılan değişikliklerdir. 

Bu değişikliklerde genel olarak;

• Arazinin kullanılması
• Büyüklüğü
• Konumu
• Yoğunluğu
• Bölgeye bağlanacak ulaşım sistemi ile ilgili yapılacak değişiklikler bulunmaktadır.

İmar planında yapılacak değişiklikler için kullanılan üç tip imar planı bulunmaktadır. 

Bu planlar şu şekilde adlandırılmaktadır;

• Revizyon imar planları: İmar planlarının ihtiyacı istendiği kadar karşılamaması durumlarında, yapılmış olan planların kısmen veya tamamen değiştirilmesi ile oluşmaktadır.
• İlave imar planları: Mevcut imar planlarının ihtiyaca uygun olmadığı durumlarda, planının bütünlüğüyle uyum sağlayacak şekilde revize edilmesi ile oluşmaktadır.
• Mevzii imar planları: Mevcut planların bölgedeki yerleşik nüfusa göre yetersiz olması, yeni yerleşim alanlarına ihtiyaç duyulması durumunda yapılmaktadır.

İmar planlarının değiştirilme yetkisi, kamu yararına ve hukuka uygun olması şartı ile belediye meclislerine verilmiştir. Bu değişikliklere karşı açılacak davalarda, tecrübeli bir imar hukuku avukatı ile çalışma ihtiyacı bulunmaktadır.

İmar Hukuku Avukatı Ne Yapar?

İmar hukuku avukatlarının hizmet alanları oldukça geniştir. 

Söz konusu avukatların bu kapsamda vermiş olduğu hizmetlerden bazıları şunlardır;

• İmar planlarının iptali davalarında hukuki destek sağlamak
• Belediyelerin iskân işlemlerine ilişkin yapılacak itirazlar hakkında hukuki destek sağlamak
• Kaçak yapı para cezalarının iptali davaları hakkında hukuki destek sağlamak
• Yıkım kararlarının iptali davaları hakkında hukuki destek sağlamak
• İmar mevzuatından kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında hukuki destek sağlamak
• Kamulaştırmasız el atma ve ecri-misil davaları hakkında hukuki destek sağlamak
• Bedel tespiti ve tescil davaları hakkında hukuki destek sağlamak
• Eski eser hukuku ile kültür ve tabiat varlıklarını koruma hukuku hakkında danışmanlık sağlamak
• Sit alanlarında yapılaşmayla ilgili davalar hakkında hukuki destek sağlamak
• İmar planı değişiklilerine dair idari davalar hakkında hukuki destek sağlamak
• Koruma yüksek kurulu kararlarının iptali konusunda hukuki destek sağlamak
• Koruma bölge kurulları kararlarının iptali konusunda hukuki destek sağlamak
• Tescil kararlarına karşı açılan iptal davalarında hukuki destek sağlamak

İmar hukuku avukatları sadece davacı tarafa değil, uygulamaları yapan yerel yönetimlere de imar hukuku ile ilgili hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

 

Bu yazıyı okuyanlar bunları da okudu