Bazı durumlarda, hukuka aykırı olarak tapu devirleri yapılabilmektedir. Bu durumlarda gerekli hukuki haklarını bilmeyen kişiler, hak mağduriyeti yaşamakta ve dava bile açamamaktadır. Bu konularda gerekli hukuki destek alınması ile her türlü hak mağduriyetinin önüne rahatlıkla geçilebilmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Usulsüz veya kanuna aykırı bir şekilde düzenlendiği düşünülen tapu kaydının hukuka uygun bir şekilde düzenlenmesi için açılan dava türüdür.
Tapu Ne Kadar Zamanda Bozulur?
Tapunun bozulması, mahkeme tarafından hukuksuz olarak yapılan tapu kayıt tescilinin iptal edilerek, gerçek hak sahiplerinin üzerine tescil edilmesi işlemine verilen addır. Tapu bozulması, tapu iptal ve tapu tescil davası açılarak gerçekleşmektedir.
Tapu iptal ve tapu tescil davası sonuçlanmadan tapu bozulamamaktadır. Bu davaların sonuçlanması ve gerçek hak sahibine tapu kayıt tescilinin yapılması ise gayrimenkuller ve delillere göre değişmekle beraber, ortalama 1,5 yıl civarında tamamlanmaktadır.
Tapu İptal Davası Kime Karşı Açılır?
Mülkiyeti ilgilendiren davalardan olduğu için, tapu iptal ve tescil davası tapu kaydında gayrimenkulün sahibi olarak tescil edilmiş kişi veya kişilere karşı açılmaktadır. Tapu tescili yapılmış kişinin ölmüş olması durumunda ise dava ölen kişilerin yasal mirasçıları hakkında açılmalıdır. Tescil edilmiş tapu kaydında üçüncü bir kişinin hakkı da bulunuyorsa, bu kişi için de ayrı bir davanın açılması gerekmektedir.
Olağanüstü zamanaşımından dolayı açılacak tapu iptal davası ise hazine ile birlikte ilgili tüzel kişiliğe açılmak zorundadır.
Tapu İptal Davası Masraflarını Kim Öder?
Tapu iptal davası masraflarını, davayı açan kimse tarafından ödenmektedir. Bu masrafların içinde; harçlar, bilirkişi ücretleri, keşif masrafı, tanık masrafı ve tebligat giderleri gibi ücretler bulunmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptal davaları, gayrimenkulün kayıtlı olduğu yerleşim bölgelerindeki, asliye hukuk mahkemelerine açılabilmektedir.
Tapu iptal ve tescil dava dilekçelerinde en az şu unsurların bulunması gerekmektedir;
- Davanın açıldığı asliye hukuk mahkemesinin adı
- Davacı: Adı ve soyadı, telefon numarası, T.C kimlik numarası ve adresi
- Vekili: Adı ve soyadı, telefon numarası, T.C kimlik numarası ve adresi ile baro sicil nu.
- Davalı: Adı ve soyadı, telefon numarası, T.C kimlik numarası ve adresi
- Konu: Tapu iptali ve tescili
- Davanın değeri
- Deliller: Veraset ilamı, tapu kaydı, bilirkişi, keşif ve satış vaadi sözleşmesi gibi
- Sonuç
- İmza
- Ekleri: Delillerde belirtilen belge evraklar
Tapu iptal ve tescil davasını açacak olan şahıs, dilekçeyi hazırlayıp ilgili belge ve delilleri ekleyerek, asliye hukuk mahkemesine teslim eder. Tapu iptal davaları için mutlaka bir hukuki destek alınması gerekmektedir. Aksi hâlde bu davalar daha uzun sürmekte ve davacılar bazı durumlarda, delil yetersizliğinden dolayı istedikleri sonuçları alamamaktadırlar.
Yolsuz Tescil Nedir?
Tapu iptali ile uğraşan kişilerin çoğunluğu yolsuz tescil kavramı ile karşılaşmakta, bu nedenle de yolsuz tescil nedir sorusuna cevap aramaktadır.
Gayrimenkullerin kazanılma şartı olarak tescil şartı (kamulaştırma, miras ve cebri icra gibi konular hariç) konulmuştur. Bu da gayrimenkulün tapusunun gayrimenkulü satın alan kişinin üzerine tescil edilmesi demektir. İşte yolsuz tescil nedir sorusunun cevabı bu tanımdan faydalanılarak cevaplanabilmektedir. Gerçek dışı ya da geçerli olmayan bir sebepten kaynaklanan tescil işlemine ise yolsuz tescil adı verilmektedir. Yolsuz tescil aslında, tapunun kanunen hak sahibi olması gereken kişi ile hukuksuz olarak adına tescil edilmiş kişi arasındaki uyuşmazlığı ortaya çıkarmaktadır.
Yolsuz tescilin düzeltilmesi ise, tapu iptal ve tescil davası açılmak suretiyle yapılabilmektedir.
Yolsuz tescil nedeni ile açılacak davalar ise şu şekilde sıralanmaktadır;
- Miras bırakanın, mirasçısını mirastan mahrum bırakmak için yaptığı tapu devirleri ile ilgili tapu iptal ve tescil davaları
- Aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları
- Hukuki ehliyetsizlik sebebiyle tapu iptal ve tescil davaları
- Vekalet görevini kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları
- Sahte vekaletname ile taşınmaz devri nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları
- Ön alım hakkının ihlali nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları
Bu davaların yanı sıra, yolsuz tescil nedeni ile başka davalar da açılabilse de genellikle içerik olarak bu beş sebeple paralellik göstermektedir. Yolsuz tescil, hukuka aykırı bir işlem olduğundan dolayı mutlaka düzeltilmesi gereken bir işlemdir, bu nedenle de tapu iptal davası zamanaşımı süresi, kanunda belirtilmemiştir.
Tapu İptal Davası Açma Süresi Ne Kadardır?
Tapu iptal davaları açmak için herhangi bir süre belirlenmemiştir. Aynı zamanda tapu iptal davası zamanaşımı süresi de bulunmamaktadır.
Tapu İptal Davası Zamanaşımında Ne Olur?
Tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkını ilgilendiren davalar olduğu için, zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Buna rağmen, yolsuz tescilden bile kaynaklansa üzerinden 10 yıl geçmiş olan tapu kayıtları için dava açılamaz ve kayıt tescillenmiş sayılır. Ayrıca, korku ve tehdit gibi sebeplerden kaynaklanan tapu devirlerinde ise, devrin yapılmasından en geç bir yıl içinde tapu iptal davası açılması gerekmektedir. Bu süre içinde bu konuda dava açılmaz ise tapu tescili geçerli sayılmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası; hukuki ehliyetsizlik, muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, imar uygulamaları, aile konutu, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedenleriyle açılabilir.
Hukuki Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptal Davası
Gayrimenkulün devrini yapacak olan kişinin, hukuki açıdan ehliyeti olması gerekmektedir. Burada hukuki ehliyet, kişinin yaptığı eylemlerden doğan sonuçlar ayırt edebilme yeteneğidir.
Hukuki ehliyetin olmadığı durumlardan bazıları şu şekilde sıralanmaktadır;
- 18 yaşından küçük olunması (reşit olunmaması)
- Devreden kişinin devri sarhoş olarak gerçekleştirmesi
- Aklı zayıfı olması
- İleri derecede yaşlılık
Bu nedenlerden dolayı yapılan tapu devir işlemleri için, tapu iptal davaları açılabilmektedir. Davanın seyri ise, öncelikle dava dosyasındaki delillerin incelenmesi ile başlar. Daha sonra varsa tanık veya tanıklar dinlenir. Tapu devrini yapan kişinin ehliyetsiz olup olmadığının tespit edilmesi için gerekli belgelerin ve tıbbi raporların istenmesi ile bunların incelenmesi sonucunda ise karar verilmektedir.
Vekalet Görevini Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası
Gayrimenkulün sahibi, sahip olduğu mülkün satışı için bir kişiyi vekil tayin edebilir. Burada önemli olan ilk husus, vekil tayin edilen kişi ile yapılan satışla ilgili hükümlerin bulunduğu sözleşmedir. Vekaleti veren kişi, gayrimenkulün satışı için bir alt değer belirlememiş olsa dahi, vekil olan kişi vekaleti verenin zararına olacak bir satışı gerçekleştirmemesi gerekmektedir. İkinci önemli olan husus ise gayrimenkulü devralan kişinin iyi veya kötü niyetli olmasıdır.
Vekilin yaptığı satışta kötü niyetli olduğunu bilerek veya işbirliği yaparak gayrimenkulü satın alan kişi kötü niyetle satın alma işlemini yapmış olur. Bu durumda hem vekil hem de gayrimenkulü satın alan kişi hakkında, tapu iptal davası açılabilmektedir. Gayrimenkulü satın alan kişi, vekilin bu satışı görevini kötüye kullanarak yaptığını bilmiyorsa, iyi niyetli alıcı olarak değerlendirilir. Bu durumda satış işlemi geçerli olur ve vekalet veren ile vekil arsında bir sorun olarak kalır.
Sahte Vekaletname ile Taşınmaz Devri
Sahte bir vekalet hazırlanarak, kendisini vekil tayin eden kişinin yapmış olduğu tapu devir işlemleri kanuni açıdan geçersiz olmaktadır. Normal olarak bu durumda, gayrimenkulü satın alan kişini iyi niyetli olarak kabul edilmektedir. Bu durumda açılacak davalarda özellikle; tapunun hangi tarihte ve ne bedel ile devredildiğiyle, vekil ile satın alan kişilerin arasındaki ilişkiler göz önünde bulundurulmaktadır.
Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptali
Miras bırakan kişi, mirasçılarından mal kaçırmak için ölümünden önce gayrimenkullerini bir başkasına devretmiş olabilir. Bu durumda hileli yapılan gayrimenkulün devri için, tapu iptal ve tescil davaları açılabilmektedir.
Bu durumda hâkim tarafından;
- Öncelikle miras bırakanın ölmeden önceki mal varlıklarının tümü incelenir.
- Miras bırakanın yaptığı devir işlemindeki nedenler araştırılır.
- Yörenin gelenekleri ve görenekleri araştırılır.
- Gayrimenkulün satıldığı değer ile gerçek değeri arasında fark olup olmadığı incelenir.
- Miras bırakan kişi ile gayrimenkulü alan kişi arasındaki ilişkiler araştırılır.
Bu araştırmalardan sonra bilirkişi atanarak konu ile ilgili rapor hazırlanması istenir ve hazırlanan rapor da incelenerek karar verilir.
Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Sebebiyle Tapu İptali Davası
Bir gayrimenkul, tapu kütüğünde kayıtlı bulunmuyorsa ve şahıs bu mülkü 20 yıl boyunca hiçbir dava açılmadan ve aralıksız olarak kullanmışsa, bu şahıs tapunun kendi üzerine tescil edilmesi için dava açabilir.
Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal Davası
Aile konutu olarak kabul edilen bir gayrimenkul, eşlerin ikisinin de rızası olmadan devredilmesi kanuna aykırıdır. Bu durumda yapılan tapu devri işlemi için de tapu iptal davası açılabilmektedir. Bu davanın tam anlamı ile olumlu sonuçlanması için, gayrimenkulün sahibi olmayan eşin, tapu kütüğüne aile konutu şerhi koydurması gerekli olmaktadır.
Yazar : Anıl Can Soysüren
