Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul hukuku, hem mülk sahiplerine hem de mirasçılar ile gayrimenkulün yeni sahiplerini ilgilendiren önemli bir hukuk dalıdır. Bu da ülkemizdeki toplumun büyük bir çoğunluğunu ilgilendirdiğini göstermektedir. 

Gayrimenkul hukuku, aynı zamanda eşya hukukunun da bir parçası olduğundan, bu hukuktan kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümlerini de içermektedir. Bu hukukun iyi bilinmemesinden kaynaklanan çok sayıda hak mahrumiyeti oluşmaktadır. Bu nedenle gayrimenkul hukukunun kapsamında açılan davaların, hukuki bir desteğe ihtiyacı olmaktadır. 

Davalı ve davacıların hukuki destek almak maksadı ile yapacakları gayrimenkul avukatı İstanbul aramalarında, yasal mevzuatları iyi bilen ve bu konularda tecrübeli kişilerle anlaşılması daha faydalı olmaktadır.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gerçek ve tüzel kişilerin aralarında gerçekleştirdikleri, taşınmazların satılması ile ilgili tüm konuları düzenleyen hukuk dalına, gayrimenkul hukuku denmektedir.

Gayrimenkul hukuku kapsamında açılacak bazı gayrimenkul davaları ise tapu davası, istihkak davaları, kira davaları, kamulaştırma davaları, şufa hakkı davaları ve izale-i şuyu davaları olarak sıralanmaktadır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, alıcı ile satıcının ileri bir tarihte, önceden belirlenen belirli fiyat kriterleri ile kesin satışın yapılacağını taahhüt eden bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin, noter tarafından onaylanması şartı bulunmaktadır. 

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin, daha sonra sorun oluşturmaması için tapuya şerh kaydının da yapılması gerekmektedir. Tapu şerh kaydının geçerlilik süresi ise, beş yıl olarak belirlenmiştir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ihlal edilmesinden dolayı, her iki tarafın da gayrimenkul hukuku davası açma hakkı bulunmaktadır.

Satıcının sözleşmeye aykırı olarak üçüncü kişiye satış yapması durumunda tapu iptal ve tapu tescil davası açılabilmektedir. Ayrıca, yapılacak sözleşmenin, sözleşmeler hukukuna da uygun olarak hazırlanması gerekmektedir. Sözleşmenin süresi ise, bedelinin ödenmesi ve tapunun alıcıya devri ile sonuçlanmaktadır.

İzale-i Şuyu Davası Nedir?

Taşınır veya taşınmaz mallardan bazıları tek kişinin olmayıp birden fazla ortağın olabilmektedir. Söz konusu ortaklığın bitirilmesi için açılan davaya ise izale-i şuyu davası denmektedir. Bu dava, taşınır veya taşınmaz üzerinde ortaklığı olan tüm kişilere karşı açılmaktadır. 

Dava haklı bulunduğu takdirde ortaklık;

• Taksim yolu
• Satış yolu yöntemlerinden biri kullanılarak sonlandırılmaktadır.

Sulh hukuk mahkemesine (gayrimenkulün kayıtlı olduğu yerdeki) açılabilen izale-i şuyu davası, genellikle çekişmeli ve uzun sürmektedir.

Bu nedenle hukuki destek almak için tecrübeli bir tapu avukatı ile anlaşmak, davanın daha kısa sürede ve uyuşma ile sonuçlanmasına yardımcı olacaktır.

Şufa Hakkı Davası Nedir?

Bir mülkiyetin üzerinde paylı mülkiyet hakları bulunuyorsa, paydaşlardan birinin payını başka bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların bu payı öncelikli alma hakkı bulunmaktadır. Bu hakkı alabilmek için açılan davaya ise şufa hakkı davası denmektedir. 

Bu davanın açılması için üç ön şart aranmaktadır ve bu şartlar şu şekilde sıralanmaktadır;

• Malın mutlaka bir taşınmaz olması ve üzerinde paylı mülkiyetlerin olması gerekmektedir
• Dava, sadece taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkı olan, paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilmektedir
• Taşınmaz malın, mutlaka paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılmış olması gerekmektedir

Taşınmaz malın kayıtlı olduğu yerleşim yerindeki asliye hukuk mahkemesine açılabilen şufa hakkı davası, satış öğrenilir öğrenilmez üç ay içinde açılmak zorundadır.

Şufa hakkı davalarının daha kısa sürmesi ve istenilen doğrultuda sonuç alınabilmesi için, bu dava üzerinde deneyimi olan tapu avukatı ile anlaşılması faydalı olmaktadır.

Taşınmazın Haricen Satışı ve Ecrimisili Nedir?

Hukukta ecrimisil, bir mal veya yapının izinsiz kullanımından doğan hak olarak tanımlanmaktadır. Taşınmazın haricen satışı ise taşınmazın yasal olmayan şekilde satışı anlamına gelmektedir. Taşınmazın satışı, gayrimenkul hukuku kapsamında noter onayı ve tapu kaydı ile yapılmak zorundadır. Haricen satış da hak sahibi olmayan kişiler tarafından gerçekleştirilen bir eylemdir ve kanunen hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır.

Bu konu gayrimenkul hukuku davası kapsamına girmektedir ve açılan davanın haklı bulunması sonucunda ecrimisil hakkı doğmaktadır. Taşınmazın haricen satışından kaynaklanan ecrimisil hakkı davaları, bilirkişi raporları ile gerekli kurumlardan belge ve bilgi istenmesi gibi hususları gerektirmektedir.

Bu nedenle de davalar uzun sürmekte ve hukuki destek gerektirmektedir. Bu maksatla yapılan gayrimenkul avukatı İstanbul aramalarında, mevzuatı iyi bilen ve bu konuda tecrübeye sahip avukatlar seçilmelidir.

Gayrimenkul Avukatları Ne Yapar?

Gayrimenkul avukatları, gayrimenkullerin satışı, miras olarak bırakılması ve gayrimenkuller üzerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar gibi birçok konuda hizmet vermektedir. 

Bu avukatların hizmetlerinden bazıları şu şekilde sıralanmaktadır;

• Davacılara tapu iptal ve tescil davası ile ilgili hukuki destek sağlamak
• Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası ile ilgili hukuki destek sağlamak
• Şufa hakkı ile ilgili tapu iptal tescil davası açmak ve takip etmek
• Yasal mirasçılar için tapu tescil davası açmak ve takip etmek
• Haksız işlemlerden kaynaklanan her türlü tapu iptal davası açmak ve takip etmek

Gayrimenkul avukatları bu hizmetlerinin yanında, gayrimenkul davaları ile ilgili danışmanlık hizmetleri de vermektedirler.

Tapu İptal Davası Kaç Yıl İçinde Açılır?

Kanunsuz olarak gerçekleştirilen tapu kaydının, tekrar kanuna uygun şekilde düzenlenmesi için açılan davaya, tapu iptal davası denmektedir. 

Tapu iptal davaları genellikle şu nedenlerden dolayı açılmaktadır;

• Hukuki koşulların oluşmamasından kaynaklanan nedenler
• Mirastan mal kaçırma maksadı ile yapılan hukuksuz satış eylemleri
• Vekaletin kötüye kullanılmasından kaynaklanan taşınmazların satışı
• İmar hukuku kaynaklı sebepler

Tapu kaydının iptalinden menfaatleri olan herkesin, tapu iptal tescil davası açmaya hakkı bulunmaktadır. Bu davalar taşınmazların kayıtlı olduğu yerdeki asliye hukuk mahkemelerine yapılmaktadır. Davaların açılması ile ilgili zaman aşımı süresi ise on yıl olarak belirlenmiştir.

Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları

Miras bırakan kişinin, mirasçılarının bir kısmından veya tamamından mallarını kaçırmasına, hukuk dilinde muris muvazaası denmektedir. Bu fiilin gerçekleştiği sadece dava açılarak ileri sürülebilmektedir ve bu davaya da muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası adı verilmektedir.

Özellikle doğu bölgelerimizde ve küçük kırsal yerleşim yerlerinde, miras bırakan erkekler kız çocuklarının bu mirastan pay almamalarını veya çok az almalarını isteyebilmektedir. Bazen de yasal mirasçılarından bir veya birkaç kişiye kızgın olan miras sahibi, mirasını başka bir yasal mirasçısına veya mirasçı olmayan birine bırakmak istemektedir. 

Mirasçı, aslında bağışladığı mallarını tapuda satış olarak göstermektedir. Yasal mirasçılar ise miras haklarının korunabilmesi için muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açmak zorundadırlar. Bu davayı, saklı payları olup olmadığına bakılmaksızın tüm yasal mirasçıların açmaya hakları bulunmaktadır.

Mahkeme davaya bakarken genellikle şu hususları incelemektedir;

• Toplumsal eğilimler ile gelenek ve görenekler
• Miras bırakan kişinin, bu eylemde haklı bir sebebi olup olmadığı
• Malın satışı yapılan kişinin, söz konusu malı almaya maddi gücü olup olmadığı
• Taşınmazın satıldığı bedel ile satıldığı tarihteki gerçek bedeli arasındaki fark

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları ancak miras bırakan kişinin ölümünden sonra açılabilmektedir. Bu davaya bakmakla, yerleşim yerindeki asliye hukuk mahkemesi görevlidir. 

Bu davalar genellikle şu durumların tespiti hâlinde açılmaktadır;

• Baba veya annenin, taşınmazlarını mirasçılardan sadece birisine devretmesi veya satması
• Babanın, taşınmazını daha önceki evliliğinden doğan çocuklarına devretmesi ya da satması
• Babanın, taşınmazını ikinci evliliğinden doğan çocuklarına devretmesi ya da satması
• Babanın, taşınmazını sadece erkek çocuklarına devretmesi ya da satması
• Babanın, taşınmazını ikinci eşine devretmesi ya da satması

Bu davalar için zamanaşımı veya hak düşürücü bir süre bulunmamaktadır. Bu davaları, mirastan çıkarılanlar ile mirası reddeden kişiler açamazlar.

Gayrimenkul hukukunun yanı sıra miras hukuku ve ceza hukuku sayfalarına göz atabilirsiniz.

 

Gayrimenkul Hukuku

Bu yazıyı okuyanlar bunları da okudu